Как продать квартиру купленную в ипотеку? — особенности и инструкция

В последние несколько лет в России явно прослеживается динамика роста ипотечного рынка. Объемы выданных средств бьют все рекорды. Ввиду такого высокого спроса на ипотечные средства у заемщиков часто возникает проблема — можно ли продать ипотечную квартиру?

Данный вопрос действительно очень востребован, поскольку заемщик может столкнуться с абсолютно разными жизненными ситуациями. Так, иногда платежи по ипотеке становятся крайне обременительными, поэтому возникает необходимость в продаже ипотечной квартиры. Или же наоборот, улучшение финансового положения, и как следствие, желание приобрести новую просторную недвижимость в более хорошем районе. Но какой бы причина не была, главное — разобраться во всех особенностях и трудностях данной процедуры.

Можно продать квартиру купленную в ипотеку?

Продать имущество, по которому еще не до конца выплачена ипотека, можно. Для начала заемщик должен обратиться в кредитуемую организацию и сообщить о своем стремлении совершить сделку. Сотрудник банка должен проконсультировать о дальнейших возможных действиях, рассчитать остаток по ипотеке, который необходимо погасить для того, чтобы снять обременение с имущества и в дальнейшем продать его. Необходимо привести обоснованные доводы, причины продажи квартиры. Кроме того, следует еще и согласовать цену продажи с банком. Если кредитную организацию устраивают все условия сделки, то в этом случае она выдает согласие на продажу.

На настоящий момент можно выделить несколько способов продажи имущества под залогом банка.

Досрочное погашение ипотеки

Данный способ предполагает поиск покупателя, который бы согласился приобрести квартиру в ипотеке. Как показывает практика, найти его довольно сложно, поскольку факт обременения часто просто отпугивает покупателей.

Схема продажи выглядит следующим образом:

  • определяется оставшаяся сумма задолженности по ипотеке;
  • заемщик ищет покупателя, который готов приобрести объект недвижимости и предоставить часть средств на погашение оставшейся задолженности;
  • заключается соглашение, заверить его у нотариуса;
  • покупатель предоставляет задаток для покрытия оставшейся задолженности перед банком;
  • банк снимает обременение с квартиры;
  • оформляется купля-продажа между старым владельцем жилого помещения и новым, а так же происходит регистрация данной сделки.

Самостоятельная продажа

Схема использования данного способа может быть представлена следующим образом:

  • определяется непогашенная часть ипотеки;
  • заемщик осуществляет поиск покупателя;
  • покупатель обращается в финансовую организацию с заявлением о готовности приобрести данную квартиру;
  • заключается нотариально заверенное соглашение между банком и новым покупателем;
  • покупатель вносит сумму денежных средств в сумме непогашенной задолженности;
  • банк помещает все полученные средства от покупателя в банковские ячейки: денежные средства в сумме непогашенной задолженности в одну ячейку, а средства, предназначенные для заемщика (первого владельца жилого помещения) – в другую;
  • кредитор снимает обременение;
  • оформляется договор купли-продажи;
  • заключительный этап – теперь заемщик и кредитная организация могут получить доступ к средствам, хранящимся в банковской ячейке, и распоряжаться ими.

Продажа квартиры банком

Данный способ не выгоден заемщику, поэтому не столь распространен в банковской практике. Однако он применяется в том случае, если заемщик не хочет заниматься поисками или не может найти нового покупателя залоговой квартиры. В данном случае главная цель для кредитной организации – это продать имущество как можно скорее. Банку необходимо, прежде всего, вернуть свои средства. Поэтому кредитная организация не будет стремиться продать квартиру как можно дороже, как это бы делал сам заемщик.

Итак, при использовании данного метода именно банк берет всю сделку и все операции в свои руки. От продавца потребуются только подписи.

Банк самостоятельно ищет покупателя. Последний должен внести средства в ячейку кредитора. Та сумма средств, которая составляет разницу между ценой объекта недвижимости и оставшейся задолженностью по ипотеке, должна быть помещена в другую ячейку в банке. Банк снимает обременение с квартиры, обращается в регистрационную палату, оформляет договор.

Продажа квартиры через продажу долговых обязательств

Стоит отметить, что такой вариант очень удобен для заемщика, но далеко не все банки охотно дают разрешение на такую процедуру.

Продажа долговых обязательств предусматривает перезаключение ипотечного договора на нового заемщика (нового покупателя квартиры). После того, как желающий приобрести жилое помещение таким способом будет найден, заключается новый ипотечный договор. Обязанность по уплате оставшейся сумме долга переходит на нового покупателя. Теперь он является новым заемщиком банка и владельцем квартиры.

Такой способ очень распространен и пользуется популярностью, поскольку таким путем квартиры продаются по невысокой цене, что, несомненно, привлекает потенциальных покупателей.

Итак, продать квартиру в ипотеке можно. Для этого существует несколько вариантов, и самое главное, что они являются законными. Чтобы провести данную процедуру быстро и законно, заемщик ни в коем случае не должен скрывать ни от покупателя, ни от банка никаких сведений в части продажи квартиры.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Это интересно:  Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Как продать квартиру по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца и покупателя.

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/uslugi-2.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/uslugi-2.jpg?fit=600%2C400″ > как продать квартиру по ипотеке

Продажа квартиры – это событие, в котором участвуют, как минимум, двое: продавец и покупатель. Поэтому мы решили не разбрасываться на несколько разных статей, а объединить общие условия в одну, и рассказать, как происходит продажа квартиры как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция всегда будет включать в себя получение согласия банка. Мы акцентируем на этом ваше внимание, так как многие стараются обойти банк, обмануть его, получить большую выгоду. Однако мы рассматривать финансовые махинации не станем, а рассмотрим только официальные и законные способы продажи квартиры, оформленной в ипотеку.

Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция также будет включать в себя подготовку соответствующих документов. Да, продажа квартиры в ипотеке довольно трудная задача, поэтому подготовиться ко всем сложностям надо заранее. Как к тому, что будет трудно найти покупателя на ипотечную квартиру с продажей вашего кредита, так и к тому, что покупатель вполне может вас обмануть. С подозрением друг к другу до последнего момента относятся все участники сделки, поэтому ответ на вопрос, как правильно продать квартиру по ипотеке, будет включать в себя советы как для продавца, так и для покупателя, ведь крайне важно прийти к согласию и найти точки соприкосновения, чтобы избежать возможных проблем при оформлении сделки.

В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, как продать квартиру в ипотеку пошагово, а также рассмотрим пакет документов для продажи квартиры по ипотеке как для покупателя, так и для продавца.

О чем важно знать перед продажей квартиры в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/Vesy.jpg?fit=300%2C162″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/Vesy.jpg?fit=640%2C345″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Мы уже упоминали о том, что не будем рассматривать мошеннические способы оформления такой сделки, и сейчас настал момент, когда следует обратить ваше внимание на возможные последствия таких махинаций.

В статье 37 Закона «Об ипотеке» указано, что залогодержатель должен дать согласие на продажу заложенного имущества. Если разрешения банка не будет, сделка просто не будет зарегистрирована государственным регистратором. Махинации могут заключаться в подкупе, подделке документов и иных способах получения регистрации без согласия банка.

Если такая регистрация произойдет, то согласно статьи 39 Закона возможны два пути решения проблемы:

  1. признание договора недействительным. В таком случае подписанный договор не будет нести никаких последствий, а продавец обязан будет вернуть полученные от покупателя деньги (данное правило предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  2. досрочного исполнения обязательств, то есть банк может потребовать внести всю оставшуюся сумму одним платежом. Более того, для покупателя также могут быть негативные последствия.

Если банк сможет доказать в суде, что покупатель знал об имущественном обременении, то ответственность покупатель и продавец несут солидарно. О чем это говорит? О том, что пакет документов для продажи квартиры по ипотеке должен быть подлинным, никаких махинаций с финансами, документами и порядком регистрации быть не должно. Запомните это и не поощряйте действий покупателей или продавцов, которые говорят, что «все решаемо».

Какие риски есть у продавца и покупателя?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-1024×690.jpg?fit=300%2C202″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-1024×690.jpg?fit=640%2C431″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция будет включать в себя внимательное изучение всех возможных рисков и принятие решения только с оглядкой на эти риски.

Рассмотрим для начала риски продавца:

  1. В первую очередь, риском является потеря времени. В случае купли-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка. Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция будет включать в себя предварительное заключение договора, который обезопасит вас от потери времени и финансовых средств.
  2. Также возможна потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки указывают очень высокие комиссии за перепродажу имущества или дополняют договор невыполнимыми условиями для продажи. Если начать продажу имущества без внимательного изучения договора, вы рискуете попасть под неподъемные штрафы.
  3. Самый неприятный риск — неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в выдаче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.

Конечно, неприятные риски. К ним надо включить еще риск знакомства с неадекватным покупателем, который передумывает несколько раз в день, слишком уж придирчиво осматривает квартиру и вообще не ясно, стоит ли ему доверять, или денег вы так и не дождетесь. Однако и у покупателя есть определенные риски. Поэтому пакет документов для продажи квартиры по ипотеке всегда должен включать в себя предварительные договоренности, защищающие как покупателя, так и продавца.

О чем стоит помнить покупателю:

  1. Многие из тех, кто раздумывает, как правильно продать квартиру по ипотеке, имеет в виду не законность сделки, а выгоду для себя. Не секрет, что при продаже ипотечной квартиры продавец редко получает выгоду. Как правило, такая продажа направлена на то, чтобы снять с продавца необходимость выплаты ипотечного кредита, но бонусом идет и избавление от квартиры, к сожалению. О чем это говорит? О том, что продавец нередко идет на всякие уловки, чтобы получить хотя бы небольшую выгоду. Соглашаться на такие уловки не следует. В первую очередь, к ним относится завышение стоимости квартиры перед банком, в котором вы берете кредит на это жилье (если вы не хотите связываться с банком продавца).
  2. Кроме того, речь может идти о незаконной регистрации сделки. Вас убеждают, что все будет в порядке, но на деле вы можете потерять и деньги, и квартиру, и даже свободу, если вас признают виновным в сговоре.
  3. Также проблема может быть в том, что на квартиру имеют право третьи лица, о чем продавец умолчит. Бывали случаи, когда при халатном отношении банка и страховой эти права третьих лиц просто оставались незамеченными. В итоге череда судов не заканчивалась ничем хорошим.
  4. Также необходимо проверять квартиру на предмет регистрации в ней несовершеннолетних, военнослужащих и инвалидов – выселить их из квартиры будет довольно трудно.
  5. А еще обратите внимание на срок наследования. Если квартира перешла к продавцу по наследству, и он продает ее, чтобы не тянуть ипотеку почившего родственника, с момента смерти изначального заемщика должно пройти не менее полугода, и продавец должен официально вступить в наследование.

Проблем на самом деле намного больше, однако эти лежат на поверхности, и о них важно помнить всегда. Существуют также риски с передачей денег, с оформлением сделки, риски, что банк не одобрит покупателя просто потому, что ему так захочется – продажа и покупка квартиры в ипотеку чрезвычайно сложна. Поэтому, если вас интересует, как продать квартиру в ипотеку пошагово, мы рекомендуем внимательно изучить все возможные риски, а также заранее истребовать у банка перечень требований для нового покупателя. Если вы и есть покупатель, не стесняйтесь самостоятельно связываться с банком продавца и уточнять, каким критериям вы должны соответствовать.

Документы, которые необходимо оформить продавцу перед продажей.

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/dogovor-kupli-584×328.jpg?fit=300%2C168″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/dogovor-kupli-584×328.jpg?fit=584%2C328″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Как мы уже упоминали выше, пакет документов для продажи квартиры по ипотеке требует отдельного и внимательного изучения. Каждый этап сделки может потребовать предоставления дополнительных документов. Однако если вас интересует, как продать квартиру в ипотеку пошагово, следует заранее подготовить следующий пакет документов:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. Проблемы могут возникнуть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные, военные или пропавшие без вести люди.
Это интересно:  Продажа квартиры по ипотеке: риски и пошаговый процесс

Итак, как мы видим, уже на начальном этапе требуется оформление достаточно большого количества документов. Однако без него никакие законные взаимоотношения по продаже квартиры с банком и покупателем невозможны. В свою очередь, покупателю необходимо будет подготовить документы, необходимые для оформления ипотеки на себя, если только вы не погашаете весь долг продавца сразу. Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция для покупателя будет включать в себя оформление следующих документов:

  1. В первую очередь, необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие ваше официальное трудоустройство. На последнем месте работы надо отработать не менее полугода, общий непрерывный трудовой стаж за последние пять лет должен составлять минимум год. Требования могут быть упрощены, если вы являетесь зарплатным клиентом банка, и он отнесется к вам более снисходительно.
  2. Кроме того, потребуется также подтвердить вашу платежеспособность по форме 2-НДФЛ, реже – по форме банка. Для банка вы являетесь новым лицом, к которому могут предъявляться куда более жесткие требования, чем предъявлялись к продавцу.
  3. Также необходимо будет предоставить доказательства, что у вас есть средства на расчет с банком: для этого вы можете открыть в этом банке расчетный счет и положить на него необходимую сумму. Впоследствии деньги либо перейдут в уплату задолженности полностью, либо будут использованы как первоначальный взнос или ежемесячный платеж.

Конечно, документов может быть намного больше: не надо забывать о необходимости предоставления паспорта гражданина РФ, СНИЛС и других документов. Однако требования в каждом банке разные, поэтому мы рекомендуем вам заранее связываться с банком продавца и уточнять, какие документы необходимо оформить именно вам.

Гарантии оплаты для продавца и покупателя.

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/ipoteka.png?fit=300%2C171″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/ipoteka.png?fit=640%2C364″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция будет включать в себя также выбор оптимального способа взаиморасчетов, который позволит вам получить соответствующие гарантии и не переживать о том, что денег вы не увидите.

  1. В первую очередь, вы можете выбрать безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Для того, чтобы воспользоваться любым из вышеперечисленных способов, вам потребуется подтвердить факт регистрации недвижимости на нового собственника или передать документы в МФЦ или Росреестр.

Сложно ли продать квартиру в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/bigphoto_66129_64661_1000_0.jpg?fit=300%2C133″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/07/bigphoto_66129_64661_1000_0.jpg?fit=640%2C284″ > как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

В настоящее время рынок жилья переживает настоящий кризис. Причем речь идет как о новостройках, так и о вторичной недвижимости. Сложно купить, сложно продать. Купить хотят подешевле, продать хотят подороже. Каждый продавец оценивает свою квартиру дороже, чем независимый оценщик. Банки не хотят менять заемщиков, другие банки не хотят связываться с недвижимостью, пока с нее не снято обременение. Препонов очень много, и на деле продать или купить квартиру по ипотеке оказывается намного сложнее.

Как ни странно, продать квартиру в ипотеку во вторичке легче, чем в строящемся жилье. Об особенностях продажи квартиры в новостройке мы говорили в специальной статье, и это дело выглядело еще более трудновыполнимым. Однако при внимательном отношении к рискам и необходимым документам продать квартиру, оформленную в ипотеку, все-таки можно. Главное – стараться делать все законно, своевременно оформлять все необходимые документы и адекватно оценивать собственную недвижимость.

Покупателям же мы советуем лично обращаться в банк продавца и уточнять требования, которые будут предъявлены к новому покупателю. Кроме того, мы также рекомендуем вам самостоятельно проверять наличие необходимых документов. Вы также можете пригласить независимого оценщика, чтобы убедиться в стоимости жилья. Относиться к покупке квартиры необходимо так же внимательно, как и к ее продаже.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и рассказывайте о ней своим друзьям в социальных сетях. Ну а мы продолжим рассказывать вам обо всем, что сами знаем об ипотеке, а мы знаем немало!

Как продать ипотечную квартиру: инструкция

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита (займа) могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира – полноценная собственность заемщика, а значит, её можно продать или иначе распорядиться ею в любой момент. Подробности — в нашей инструкции.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Всегда ли нужно согласие банка на продажу ипотечной квартиры и как его получить.
  • Как найти покупателя квартиры.
  • Какие существуют способы продажи (всего их четыре), и в каком случае продается квартира, а в каком — долг.
  • Порядок действий при продаже ипотечной квартиры.
  • Какие документы понадобятся для сделки.
  • Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с помощью ФГКУ «Росвоенипотека», по программе «Военная ипотека».

Как получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры?

Ипотека — один из видов обременения недвижимости, поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Решение кредитора (разрешить или отказать в продаже) зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость (досрочное самостоятельное погашение ипотеки; погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи; продажа квартиры вместе с ипотечным долгом; продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога), от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Впрочем, существуют способы продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя. Подробности далее по тексту.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения. Таким образом, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В подобных сделках заинтересованы те, кто не боится нюансов оформления сделки и хочет существенно сэкономить – профессиональные риелторы. Еще одна категория клиентов — те, кто хочет купить жилье в конкретном районе и, возможно, даже доме.

Сам процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость квартиры самостоятельно. В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе (особенно те, что имеют обременения).

Оценить примерную стоимость квартиры поможет онлайн-калькулятор на спроси.дом.рф

Чтобы воспользоваться калькулятором, укажите адрес, количество комнат и общий метраж квартиры. Сервис собирает данные по объявлениям о продаже жилья на указанной улице и выводит среднюю цену. Дополнительный плюс – информация об инфраструктуре района

Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – наличие обременения в виде ипотеки.

Подробную инструкцию, как продать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Какие есть способы продажи ипотечного жилья?

Есть 4 механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Как продать квартиру с помощью досрочного погашения ипотечного кредита (займа) за счет средств покупателя?

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры. В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение. Кроме того, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка вам нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Важно помнить, что позиция покупателя в этом случае уязвима. Существует риск, что после передачи задатка и снятия обременения с квартиры владелец жилья передумает. В этом случае вернуть обратно деньги можно будет только через суд, а это потребует времени. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита (займа) за счет средств покупателя — достаточно редкое явление.

Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?

В таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель. Вы должны написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку. После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца). У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки. Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору. Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами). После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение. Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Это интересно:  Что такое первоначальный взнос по ипотеке и куда он идет?

При таких сделках распространен способ передачи денег покупателем через две банковские ячейки – одну для кредитора и другую для продавца. Такой вид сделок является довольно безопасным, поскольку банк здесь выступает гарантом и для продавца, и для покупателя. Однако остается риск отзыва лицензии у банка, в котором находится ячейка. В соответствии со стандартными условиями договора аренды ячейки, банк не несет ответственность за содержимое ячейки, только за доступ к ней, поэтому с учетом нестабильности банковской системы это обстоятельство стоит иметь в виду при выборе способа расчета.

Как работает переуступка долга по ипотечному кредиту (займу)?

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру. По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

Процедура переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) занимает меньше времени, чем предыдущие два способа (которые включают досрочное погашение кредита, снятие обременения и куплю-продажу). Подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту). Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема следующая: вы находите покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещаете банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту. Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки. В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке). В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Важно: вместо договора цессии (когда не меняются условия ипотечного кредита (займа)) банк (иной кредитор) может заключить новый кредитный договор (договор займа) уже на других условиях (изменить ставку по кредиту или займу). Регистрацией перехода прав собственности на жилье к новому владельцу и повторного обременения квартиры в Росреестре занимается сам банк (или иной кредитор)

Может ли кредитор продать ипотечное жилье?

Да, банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

не менее этого срока требуется банку, чтобы выставить ипотечную квартиру на торги. Столько времени требуется на процедуру обращения взыскания на предмет залога

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет-площадки, где продажа ведется в форме аукциона. Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку. Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы. Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику. Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Стоит отметить, что этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не способны далее гасить ипотечный кредит (заем), намного выгоднее договориться с кредитором продать квартиру самостоятельно и погасить задолженность — в этом случае вам не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также начисленные пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотечный кредит (заем) вследствие особых обстоятельств, обговорите это с банком (иным кредитором). Возможно, в некоторых случаях вам пойдут навстречу и помогут рефинансировать ипотечный кредит (заем).

Каков порядок действий?

При продаже ипотечной квартиры с помощью досрочного погашения ипотеки покупателем и заключения трехсторонней сделки порядок действий похожий. Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, вам нужно выполнить следующие действия:

1. Получить согласие кредитора на продажу квартиры, подтвердить текущий остаток долга по ипотечному кредиту (займу).

2. Найти покупателя и согласовать способ продажи.

3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.

4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый платеж в счет оплаты стоимости квартиры в размере, достаточном для погашения долга по ипотечному кредиту (займу) продавца (как правило, деньги идут на погашение долга напрямую кредитору).

5. Снять обременение с квартиры. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение 3 рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы. Основные:

  • закладная с отметкой о погашении обязательств. В случае оформления электронной закладной или хранения закладной в депозитарии, вместо этого документа можно предоставить выписку по счету депо. Каждый из этих документов можно получить у кредитора;
  • заявление кредитора (то есть владельца закладной), заемщика или их совместное заявление.

Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.

Снятие обременения – бесплатная услуга, заплатить придется покупателю только за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (стоимость услуги — 300 рублей).

6. Заключение основного договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре. После этого продавец получает остаток суммы.

Если речь идет о переуступке долга по ипотеке, последовательность действий будет немного другой:

  1. Найти покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя.
  2. Известить кредитора о намерении переуступить долг по ипотечному кредиту (займу) и получить согласие кредитора (для этого банк или некредитная организация должна проверить покупателя). Если согласие получено, банк заключает отдельный кредитный договор с новым заемщиком (покупателем).
  3. Заключить с покупателем договор цессии – уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи.

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого строительства и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру, купленную за счет средств ФГКУ «Росвоенипотека»?

Военную ипотеку регулирует Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, купленная при помощи накоплений на счету военнослужащего, находится в залоге не только у банка/иного кредитора (предоставившего ипотечный кредит/заем), но и у военного ведомства (ФГКУ «Росвоенипотека»), а значит, чтобы снять с нее обременение перед продажей, придется заручиться согласием обоих залогодержателей. Кроме того, предстоит не только погасить ипотечный кредит (заем), но и вернуть все выплаты по нему, сделанные государством.

Важно: средства от государства, задействованные при оформлении военной ипотеки, при продаже квартиры возвращаются на счет военнослужащего в накопительно-ипотечной системе (НИС). Таким образом, он имеет право воспользоваться этими средствами еще раз при покупке нового жилья

В остальном процесс продажи квартиры, купленной с применением военной ипотеки, не сильно отличается от продажи квартиры с гражданской ипотекой. Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо сначала погасить ипотечный кредит (заем). Для этого многие военные берут потребительский кредит в банке, гасят ипотечную задолженность, а новый кредит погашают уже со средств, вырученных от продажи квартиры.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже ипотечной квартиры применяются такие же правила налогообложения, как и при продаже квартиры без обременения. Если купленное жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с его продажи придется заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Если же вы получили квартиру в наследство или в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (что маловероятно в случае с ипотечной квартирой), достаточно будет продержать ее в собственности 3 года, чтобы отпала необходимость уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

При уплате налога с продажи квартиры вы можете воспользоваться налоговым имущественным вычетом в размере не более 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Другой вариант — вместо имущественного вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на средства, которые потратили на приобретение этого имущества (расходы должны быть подтверждены документами). К этим расходам относится в том числе погашение процентов по ипотечному кредиту (займу), поскольку они были фактически потрачены на приобретение ипотечной квартиры.

Как платить налог с продажи квартиры, читайте на спроси.дом.рф

Статья написана по материалам сайтов: spbhomes.ru, ipoteka.fun, xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector