Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: с риэлтором, юристом

Если перед вами встал вопрос о том, как провести куплю-продажу квартиры, есть 3 возможных варианта его решения:

  • полностью самостоятельно осуществить всю сделку от момента поиска покупателя до регистрации в Регпалате;
  • обратиться в агентство недвижимости или к риэлтору и полностью возложить на них обязанности по всей процедуре;
  • выбрать комбинированный вариант: самостоятельно найти покупателя на квартиру, а для оформления сделки прибегнуть к помощи профессионала.

Последний вариант является самым удачным. В этом случае услуга риэлтора называется сопровождением сделки купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Сопровождение продажи

Преимуществами такого способа являются экономия собственных средств на услугах риэлтора по поиску покупателя на квартиру, с одной стороны. С другой – экономия собственного времени при заказе услуги по сопровождению, а также уменьшение рисков при проведении сделки.

Следующий этап, имеющий гораздо больше подводных камней и требующий большей осведомленности в данном вопросе, — это непосредственное осуществление сделки.

Кто может помочь?

Тут уже человеку неопытному не обойтись без посторонней помощи. Поэтому решение обратиться к профессионалу будет вполне оправданным. Куда можно обратиться:

  • в агентство недвижимости;
  • к риэлтору (который работает без агентства);
  • в юридическую компанию (которая окажет юридическую сопровождение при сделке).

Однако, при желании вы можете ознакомиться с документами, которые нужны при продаже квартиры без риэлтора — об этом по следующему адресу: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/dokumenty-2.html.

Преимущества обращения к риэлтору:

  1. Экономия времени. Риэлтор имеет опыт, а потому знает, как действовать быстро. У каждого такого агента имеются налаженные связи в банках и госорганах. Благодаря чему сроки сделки существенно сокращаются.
  2. Экономия средств. По сравнению с комиссией агентств недвижимости, риэлторские услуги стоят на порядок дешевле.
  3. Снижение уровня рискованности продажи. Каждая сделка имеет под собой риски. Выявить их не всегда представляется возможным, даже профессионалу. Риэлтор проверяет юридическую чистоту сделки. При продаже риски могут возникнуть при расчетах. Риэлтор проследит за тем, чтобы деньги были переданы продавцу на нужном этапе сделки. Его знания и опыт помогут избежать мошеннических действий и негативных последствий. Подробнее о том, какие бывают риски при продаже квартиры, узнайте в этой статье.
  4. Консультации на протяжении всей процедуры продажи квартиры. А именно – по сбору документов для сделки, по возникающим в процессе вопросам.
  5. Риэлтор поможет составить предварительный договор продажи квартиры или авансовое соглашение – документы, которые являются подтверждением серьезности намерения сторон. В случае отказа одной из сторон от предстоящей сделки в них прописывается ответственность нарушившей условия договора стороны. Это поможет вам либо окончательно закрепить покупателя, чтобы он не передумал, либо получить с него компенсацию, если это все же случилось.
  6. Риэлтор действует в интересах лица, с которым договорился об оказании услуг по сопровождению. При оформлении договора купли-продажи квартиры, он обязательно защитит интересы своего клиента.
  7. Обращение к профессионалу сохранит ваше спокойствие и нервы.

Помимо сделок по прямой продаже существуют ещё и альтернативные сделки – те, в которых участвуют несколько квартир. Ведь не в каждом случае у покупателя деньги уже имеются. Зачастую покупка им новой квартиры зависит от продажи собственной. Тогда эти сделки подгоняются в одну цепочку, в которой один субъект продает и сразу покупает (то есть происходит обмен). Документы в Регпалату при этом подаются единым комплектом. Этот вариант сложнее. Без опыта и профессиональной грамотности тут явно не обойтись.

Обращаясь к риэлтору, вы экономите собственные деньги, т. к. услуги агентств стоят гораздо дороже.

Итак, если Вы остановили свой выбор на риэлторе, воспользуйтесь следующими советами, которые помогут определиться с риэлтором:

  1. Обратитесь за рекомендациями к своим знакомым, которые не так давно занимались квартирным вопросом. Это поможет вам сократить время по поиску риэлтора, а также убережет Вас от мошенников. (Если вас все устроит в его работе по окончании сделки, обязательно сохраните его контакты. Ведь никто не знает, когда Вам снова понадобится помощь риэлтора).
  2. Несмотря на то, что многие из них работают по 100 % предоплате, договоритесь о том, что будете оплачивать комиссию только по завершению сделки. 100 % предоплата возможна только если между Вами заключен договор на оказание услуг. Но на практике риэлторы редко к нему прибегают. И это еще один совет.
  3. Составьте договор с риэлтором. Это поможет вам избежать многих проблем, а риэлтора заставит более серьезно и тщательно подойти к работе. В случае, если чистота сделки будет нарушена, ее можно оспорить. Имея договор с риэлтором на руках, вы сможете обратиться в суд и получить компенсацию.

Обязанности риэлтора

Обязанности риэлтора следующие:

  1. Консультация клиента на протяжении всех этапов сделки.
  2. Подробное разъяснение плана сделки.
  3. Составление и заключение авансового соглашения и (или) предварительного договора.
  4. Подготовка основного договора, организация его подписания сторонами.
  5. Сбор необходимых для регистрации продажи документов.
  6. Организация передачи денег продавцу.
  7. Проверка сделки на чистоту.
  8. Юридическое и организационное сопровождение сделки.
  9. Сдача документов на регистрацию.

Риэлтор первым делом должен организовать встречу всех сторон сделки, на которой разъяснить подробно и доходчивым языком, как именно она будет происходить, обрисовать схему действий.

Для того, чтобы заполнить декларацию ЕНВД не обязательно прибегать к помощи сторонних лиц. Вы можете сделать это сами.

Разведение перепелов: хорошо продуманный бизнес план является уже половиной дела. Далее…

Здесь мы рассказали о том, что нужно чтобы заняться пчеловодством.

Знайте свои права:

Намерение покупателя закрепляется авансовым соглашением или предварительным договором. Суть первого в том, что покупатель вносит авансовый платеж за квартиру, подтверждая серьезность своих намерений. В этом документе прописывается ответственность сторон в случае отказа от сделки. Предварительный договор также фиксирует намерения сторон, внесение задатка за объект, условия по совершению основного договора. В случае отказа от сделки любой из сторон предварительный договор несет в себе более серьезные санкции для нарушившей условия стороны.

Далее идет процесс сбора перечня документов для регистрации сделки. Риэлтор должен проконтролировать наличие всех необходимых документов.

Затем ваш агент готовит основной договор. Направляет его сторонам для ознакомления и внесения изменений, согласовывает условия и корректирует при необходимости. Когда договор согласован, стороны собираются на сделку, которую также организует риэлтор. Помимо этого он делает запросы в надлежащие инстанции для проверки чистоты сделки – не существует ли обременений на объект, не имеются ли не заявленные собственники…

Договор подписывается, осуществляется передача денег. Если это наличные, риэлтор организует пересчет и проверку подлинности купюр. При безналичном расчете деньги отправляются на сберкнижку или пластиковую карту. Большие суммы денег обычно заказываются заранее за несколько дней. Риэлтор должен предупредить об этом. Если деньги закладываются в банковскую ячейку, агент должен объяснить схему их получения продавцом. Это обязанность и банковского работника.

Заключительный этап – подача документов на регистрацию сделки. Без этого продажа не является действительной. На этом сделка завершается, если, конечно, документы не вернут и зарегистрируют право собственности. Задача риэлтора – организовать сделку безукоризненно, чтобы пополнить список своих клиентов.

Уловки агентств

Агентства недвижимости стремятся во что бы то ни стало продать свои объекты и получить комиссию. Поэтому список уловок агентов обширный:

  1. Исправляются быстро и на ходу недостатки в квартире: заклеиваются дыры и трещины, затирается плесень, заглушаются неприятные запахи и т. д.
  2. Второй крючок – демонстрация большого спроса на квартиру: разговоры об уже имеющемся покупателе и об огромном количестве желающих. Некоторые даже прибегают к помощи посторонних лиц, которых просят под видом покупателей показать заинтересованность квартирой.
  3. Обман о том, как давно был сделан ремонт в квартире и подъезде, что именно заменено (электрика, сантехника), о спокойных соседях…
    Умалчивание о недостатках квартиры.
  4. Недобросовестные агенты могут скрыть информацию о количестве собственников, о наличии супруга/супруги, чтобы не предоставлять согласие и т. д.
  5. Встречаются и мошенники, которые могут подменить купюры фальшивыми, оставить без документов и денег и т. д.

Комиссия

Чем профессиональнее риэлтор, тем больше он себя ценит, а, следовательно, и оценивает. Не экономьте на нем! Хороший риэлтор сделает все, чтобы сделка прошла гладко и с соблюдением закона, сохранит ваше спокойствие и сбережет ваши нервы!

Вы будете удивлены, но открыть букмекерскую контору в интернете сегодня не составляет проблем. нужно только знать тонкости.

Материнский капитал: куда можно потратить и как им воспользоваться. В этой статье мы разъясняем эти вопросы.

Перейдя по следующей ссылке, вы узнаете, как оформить дом на земле в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Риэлтор или юрист? Кто нужнее для покупателя и почему

Одним из элементов инфраструктуры современного рынка жилья является набор услуг, который может предоставляться потенциальным покупателям и продавцам квартир по так называемому сопровождению сделок. Спектр таких услуг весьма широк: от предварительного общего консультирования и поиска объекта покупки (или, наоборот, покупателя) до подготовки документов и организации оформления сделки и прохождения установленных процедур регистрации. Какие услуги будут востребованы при сопровождении определенной сделки, зависит и от профессионализма привлекаемого исполнителя, и параметров этой сделки, и готовности (в том числе и финансовой возможности) заказчика в каждом конкретном случае.

До недавнего времени достаточно устойчиво поддерживалось мнение, что весь спектр услуг, относящихся к сопровождению сделок с недвижимостью, может (и должен) предоставляться риэлторскими компаниями. В данном случае речь идет именно о компаниях, т.е. юридических лицах, легально оказывающих такие услуги в качестве своего основного бизнеса и входящих в профессиональное сообщество. Промышляющие на поприще посредничества на рынке недвижимости отдельные лица (называемые часто «серые» риэлторы) в данном случае не рассматриваются, хотя по уровню подготовки и качеству услуг некоторые опережают вполне «белых».

Обычно наиболее востребованные услуги, которые ожидают потенциальные покупатели и продавцы жилья – организация и осуществление поиска контрагента, проверка объекта, подготовка документов, помощь в оформлении (регистрации). Характер некоторых сервисных функций прямо указывает на необходимость участия специалиста с юридическим образованием. Риэлторские компании, как правило, и привлекают юристов на отдельных этапах сопровождения операций с недвижимостью. Однако юридические аспекты сделок, совершаемых как на первичном, так и вторичном рынке жилья, необходимость их тщательной проработки обусловили тенденцию формирования относительно самостоятельного направления – правовое сопровождение сделок с объектами недвижимости.

Правовое сопровождение сделок с объектами недвижимости

Несмотря на то, что эта услуга является обязательным элементом на этапе проведения любой из операций с недвижимостью, немногие риэлторские агенства способны провести этот этап на высоком профессиональном уровне. Причины этому могут быть разные — нехватка времени, специалистов, простое нежелание выполнения процедурсы ввиду кажущегося «отсутствия необходимости», неотработанность технологии сделок и т.п. Казалось бы, элементарное решение на поверхности – увеличить штат юристов риэлторских компаний. Это, безусловно, поможет им предлагать более широкий набор услуг по сопровождению сделок.

Это интересно:  Как оспорить подписанный акт выполненных работ

Однако, очевидно, что на каком-то этапе юристы смогли предложить, донести и показать на практике свои возможности, доказав, что их услуги обладают самостоятельной значимостью. И дело, отнюдь, не в том, что сложилась благоприятная конъюнктура: кадров с соответствующими дипломами более чем хватает, информационное поле, начиная с бесконечных сериалов криминального жанра и заканчивая ежедневными новостными сюжетами об очередных жертвах мошенников на рынке недвижимости, формирует соответствующий запрос.

Избыток абстрактных специалистов и спекуляции на темы криминальных проблем рынка недвижимости не смогли бы обеспечить ни устойчивость тенденции развития правовых услуг по сопровождению сделок, ни формирование обратной связи, востребованность таких услуг. Не претендуя на истину в последней инстанции, а всего лишь призывая к дискуссии, далее предлагаются основанные на многолетнем опыте работы некоторые аргументы в попытке осмысления причин указанной тенденции.

Риэлтор или юрист — кто нужнее?

Прежде всего, хотелось бы подчеркнуть – задача показать, кто лучше, а кто хуже и почему, не стоит в повестке дня. Более того, предлагается констатировать, что риэлторские и юридические услуги не являются ни конкурирующими, ни взаимозаменимыми, но скорее взаимодополняющими.

В каждой операции с объектом недвижимости можно выделить несколько этапов. Отдельные этапы требуют повышенного внимания юристов или полностью ложатся на них. Кроме того, некоторые виды объектов также требуют повышенного внимания. Такая специфичность объектов может быть обусловлена сложной историей предыдущих сделок с ними, так и субъектным составом участников. К числу последних относятся лица, которые не только прямо участвуют в сделке (собственно покупатель и продавец), но и косвенно. В данном случае такое косвенное участие не отражает факультативный характер их включения в процесс, а равно не лишает их возможности, предусмотренной законом, поставить под сомнение те или иные условия сделки.

Поэтому в стандартном пакете юридического сопровождения сделки с недвижимостью должна быть проверка всей цепи переходов права собственности на объект, их законности, наличия ограничений и обременений, а также установления круга лиц, имеющих какие-либо права на объект, обязанных дать согласие на сделку и проч. При таком анализе требуется знание действующего законодательства и нюансов его применения, в том числе, и на момент совершения различных операций с объектом. Сложность анализа нормативной базы объясняется в том числе тем, что, с одной стороны, она весьма динамично изменяется и расширяется, с другой – включает правовые акты, принятые достаточно давно, например, на момент приватизации в начале 90-х.

Обычно результат работы профессионалов по юридическому сопровождению сделки с жильем – многостраничный документ (пример), отражающий результаты юридического анализа полученных из различных инстанций документов, действовавшего на каждом этапе смены собственности законодательства, сведений об объекте, истории сделок с объектом, законности регистрации прав и многих иных сведений.

Не выявленные недостатки могут привести к фатальным последствиям

Далеко не всегда интересный для клиента объект отличается безупречной юридической чистотой. Вместе с тем, не все выявленные недостатки носят фатальный характер — клиент агентства может потерять и деньги и приобретенный объект недвижимости, а агентство не только потеряет деловую репутацию, но и может быть привлечено к ответственности в судебном порядке.

Квалифицированные юристы, как правило, не ограничиваются констатацией факта, но и представляют обоснованные рекомендации дальнейших действий. Юридическое сопровождение сделки по соглашению с заказчиком может включать и комплекс правовых мер, направленных на устранение выявленных недостатков.

Если принято решение выходить на сделку, ее опытный и вдумчивый участник, желающий минимизировать риски, также призывает юриста. Несмотря на изобилие типовых форм, конструкторов для составления соглашений – каждая сделка требует индивидуального подхода. Даже решение о допустимости использовать типовую форму – индивидуально. Юрист, независимо от того, кто его привлек, будет искать баланс интересов покупателя и продавца.

Важной частью юридического сопровождения является оценка налоговых последствий сделки. При этом такая оценка проводится в отношении всех участников, а также с учетом возможности использовать фискальные послабления для покупателей и продавцов недвижимости. Результаты могут отражаться не только на форме сделки, но и конкретных положениях договора.

Помогает юрист в составлении и редактировании сопутствующих сделке договоров и документов. В том числе, относящиеся к проведению расчетов (например, договор с банком о предоставлении сейфа), осуществлению регистрации права собственности и проч.

Правовая помощь на рынке долевого строительства

Отдельное направление юридических услуг на рынке недвижимости – правовая помощь при долевом участии будущих собственников жилья в его создании.

  1. Грамотный юрист требуется на начальном этапе, чтобы, вступая в рискованное мероприятие, будущий дольщик знал свои права и мог оценивать риски.
  2. Юрист сформулирует и обоснует для своего клиента требования к форме и содержанию договора участия в долевом строительстве.
  3. Содействие специалиста в области регулирования долевого строительства требуется на этапе согласования договора, получения документов у застройщика для оценки проекта и своих рисков.
  4. Трудно обойтись «обычному» дольщику без юридической консультации по вопросам ответственности застройщика (начиная с фактов непредставления информации об объекте и заканчивая нарушением обязательств по передаче квартиры в собственность), а также реализации права контроля над процессом строительства и защиты нарушенных прав дольщика.

Неизбежность специализации

Необходимость существования юридических услуг в качестве самостоятельного направления на рынке недвижимости обусловлено, среди прочего, объективными границами сервиса, предлагаемого риэлторами, пределами его экстенсивного расширения. Традиционный пакет риэлторских услуг (консультирование по стратегии и тактике поиска контрагентов, выбору объекта, информационная поддержка и проч.), можно сказать, складывался годами, является достаточно сбалансированным востребованным.

Перераспределение в пользу какого-то одного направления (в данном случае – усиление компетенции в юридической сфере) неизбежно приведет к дополнительным издержкам, но не гарантирует повышение качества, а также увеличения клиентуры и доходов. Остались в прошлом надежды на привлечения одного суперпрофессионала, способного охватить все – от рутинного документооборота до эксклюзивных сделок.

Поэтому содержать в штате армию юристов для многих риэлторских компаний банально нерентабельно и нерационально. Таким образом, оптимальное соотношение наиболее востребованного пакета, предлагаемого на рынке недвижимости риэлтором, ориентация на норму прибыли при прочих равных затратах ставит известные пределы привлечения дополнительных специалистов.

Кроме того, на риэлтора «давит» (так же объективно) временной фактор. Во-первых, нередко операции с недвижимостью взаимосвязаны, включают несколько сделок, в том числе с ипотечным финансированием. А последнее требует дополнительного внимания и трудозатрат на оценку, одобрение в банке и проч.

Сложная структура сделки, процедуры согласований с банком и оценщиками оставляют мало времени на тщательный анализ всех исходных документов, проверку юридической истории владения объекта. Во-вторых, риэлтор обычно получает свое вознаграждение по завершению сделки. Именно сделки. Далеко не все клиенты готовы (могут) пройти весь путь, и ещё меньше – компенсировать хотя бы затраты, понесенные риэлторами в ходе работы с несостоявшимися покупателями и продавцами.

Не хотелось бы, чтобы сказанное воспринималось как голословный упрек. Упрек в том, что естественное желание получить гонорар (который выплачивается по завершению сделки) заставляет идти на риск и жертвовать интересами клиента. Дело не в алчности (точнее, не только в ней). Риэлторские услуги – бизнес. На рынке недвижимости они – индустрия. Да и не каждый клиент поймет необходимость дополнительных временных затрат, особенно на фоне предложений о супербыстрых технологиях продаж, продвигаемых конкурентами его риэлтора.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – относительно самостоятельный этап. За оказание юридических услуг вознаграждение выплачивается по заранее согласованному тарифу (или согласованной сумме). Выплата не привязана к сделке, т.е. не связана с фактом оформления перехода права собственности к заказчику.

Риэлтор и юрист – не конкуренты, а коллеги

Несколько слов в заключение вышесказанного. Успешное развитие юридических услуг на рынке недвижимости не является следствием случайного совпадения двух факторов: снижения качества работы риэлторов и избытка юристов. Эту ситуацию следует рассматривать как адекватный ответ экономической среды на усложнение операций, желание (запрос) клиента минимизировать риски и дальнейшее углубление специализации.

При правильном подходе риэлтор и юрист – не конкуренты, а коллеги, от профессионализма каждого выиграет клиент. Качественная услуга оправдывает затраты. Тем более при взвешенном распределении функций и обоснованной оценке стоимости выполнения каждым из привлекаемых исполнителей издержки клиента на их привлечение суммарно не должны увеличиваться.

Если Вам нужна помощь профессионального юриста по недвижимости — заполните анкету или пришлите свой вопрос мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Как заключить договор с риэлтором правильно?

Заключение договора с риэлтором при сделке с недвижимостью и правила поведения в работе с риэлтором. Как не сделать ошибки?

Покупатель квартиры выбрал риэлтора: риэлтор приветлив и адекватен, предлагает конкретные варианты хороших квартир, показывает их фотографии и выражает явное намерение заключить договор и начать работу или просто начать работу без всяких договоров. После такого приема есть большое желание ни о чем не думать и подписать, не читая, договор с риэлтором.

Но на самом деле после первичного знакомства этап конструктивных переговоров с риэлтором только начинается: ведь все, что было до этого, это только слова, грамотная реклама и умение риэлтора продать себя. Будут ли эти гарантии и еще масса важных, но неоговоренных обязательств прописаны в договоре с риэлтором об услугах, еще неизвестно — на этапе рассмотрения условий договора как раз выясняется разница между словами и реальными обязательствами.

Разница между устными договоренностями и подписанным договором с риэлтором

После того как подписан договор с риэлтором, при наличии споров вы будете смотреть в договор, а не вспоминать, что вам обещал риэлтор. И если в договоре к вашему удивлению указаны лишь непонятные информационные услуги по поиску пяти вариантов, то и требовать с риэлтора проверить юридическую чистоту, проверку поддельности, запрос справок из ЕГРП, анализ договора купли-продажи вы не вправе. Кроме того, после предложения вам пяти вариантов, которые и не подходят вам, и уже проданы другим, каждый последующий вариант может быть платным.

Порой после заключения договора или внесения предоплаты отношение риэлтора к покупателю меняется на противоположное, и покупателю приходится искать риэлтора, звонить ему, уговаривать его найти варианты, проверить понравившуюся квартиру.

Устные договоренности, конечно, важны, но о чем-то договориться обычно забываешь, а то, что обговорено, еще не обязательно однозначно понято обеими сторонами и впоследствии будет исполнено.

Все устные договоренности, оборачиваются неприятными сюрпризами, и стороны тщатся вспомнить, о чем же они договорились, причем никакой суд такие споры с прогнозируемым для покупателя результатом не рассудит.

Поэтому необходимо заключить договор с риэлтором и проследить, чтобы ключевые моменты в нем были прописаны.

Договор с риэлтором и споры в суде

Договор с риэлтором необходим для того, чтобы закрепить договоренности и обязанности сторон, а также иметь возможность при неисполнении обязательств требовать через суд возмещения убытков или иной ответственности стороны, нарушившей обязательство, либо иметь право вовремя отказаться от риэлтора и расторгнуть договор.

Это интересно:  Как воспользоваться вычетом расходов при продаже ценных бумаг?

Договор с риэлторским агентством

При работе с крупным агентством недвижимости изменить типовой договор практически невозможно. Причем это достигается не только неким устным запретом, но и полномочиями руководителей отделений крупных агентств: в их доверенностях может содержаться оговорка о заключении договоров по типовым утвержденным формам.

К слову, это делается и для того, чтобы агентство не заключило невыгодный договор, и для того, чтобы в дальнейшем иметь лазейку для оспаривания договора, заключенного не по типовой форме. Поэтому при наличии такой оговорки в доверенности подписанта запросите приказ об утверждении типовой формы договора, заверенный агентством, либо попросите подписать договор руководителем компании (генеральным директором), который вправе изменить договор, утвержденный им.

В такой ситуации остается лишь выявить наиболее существенные моменты, на которые обратить внимание и при необходимости потребовать изменить данные пункты, предложив, например, не менять основной договор, а заключить к нему дополнительное соглашение, в котором отразить иные, чем в основном договоре, условия.

Плюсом для покупателя является тот факт, что на договор, заключаемый с риэлторским агентством (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), распространяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. О защите прав потребителей, в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного закона при работе с риэлтором, в частности, получать всю информацию об услуге, требовать повышенных неустоек при неисполнении договора, признавать недействительными положения, противоречащие данному закону, жаловаться в Роспотребнадзор.

Договор на оказание риэлторских услуг, как правило, заключается по схеме договора возмездного оказания услуг. Если для агентского договора определенным минусом является обязанность возместить расходы риэлтора, если иное не указать в договоре, то для договора об оказании услуг арбитражная судебная практика выработала позицию, предписывающую оплачивать за фактическую работу, а не за результат (независимо от результата).

То есть оплату нельзя ставить в зависимость от результата, а если это и установлено, то за все время работы риэлтор может требовать оплаты независимо от результата. Хотя суды общей юрисдикции скорее всего будут квалифицировать договор в пользу покупателя с учетом Закона РФ О защите прав потребителей.

Договор с риэлтором и его условия

1. Полномочия лица, подписывающего договор со стороны риэлтора

Это может быть либо руководитель данной компании (генеральный директор, президент и проч, либо лицо, действующее по доверенности. В последнем случае необходимо запросить данную доверенность и проверить наличие полномочий на заключение договора, лимиты и ограничения на заключение договоров. Обратим внимание, что если вы выбрали агентство с хорошей репутацией, а сотрудник компании предлагает подписать договор с ним лично, то рекомендуется отказаться от таких услуг. Ответственность за такие договоры агентство не несет, а взыскивать убытки с физического лица довольно бесперспективно.

2. Персонализация

Желательно в договоре с компанией прописать, какой конкретно риэлтор будет сопровождать поиск вашей квартиры и правозамены риэлтора.

3. Проверка паспорта

Обязательно попросите у риэлтора, который будет с вами сотрудничать, паспорт, снимите с него копию либо запишите паспортные данные, дату и место рождения, адрес. Это нормальная процедура, поэтому при отказе риэлтора предоставить паспорт целесообразно отказаться от его услуг. Далее — проверьте паспорт на предмет его действительности и утери на официальном сайте Федеральной миграционной службы: конечно, стоит проверить данного риэлтора на предмет отзывов).

4. Перечень услуг

В договоре должны быть четко прописаны услуги, оказываемые риэлтором, в том числе:

  1. поиск квартиры, отвечающей требованиям покупателя
  2. сбор документов (указать полный перечень), необходимых в том числе для проверки «юридической чистоты» и государственной регистрации договора (отметим, что все справки по продавцу подготавливает продавец, и работы у риэлтора в этом плане не так много, однако ряд документов он должен запросить независимо от продавца или получить совместно с продавцом — выписку из ЕГРП, из Домовой книги);
  3. проверка «юридической чистоты» и обеспечение отсутствия оснований для признания договора купли-продажи между продавцом и покупателем недействительным и оснований для истребования квартиры у покупателя:
  4. проверка подлинности документов:
  5. идентификация продавца;
  6. оформление договора купли-продажи (анализ проекта, представленного продавцом) и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности на покупателя,
  7. обеспечение физического и юридического освобождения квартиры продавцом и иными проживающими в квартире лицами (снятия с регистрационного учета по квартире).

Если в договоре указаны не все ключевые услуги, то следует поднять вопрос о снижении стоимости услуг.

5. Результат услуг

При всем многообразии перечня услуг нельзя терять из виду основной цели договора. Порой достаточно наличия одной общей фразы, чтобы не описывать подробно перечень услуг.

Например, указать: «Результатом оказания услуг является государственная регистрация перехода права собственности покупателя на квартиру, соответствующую требованиям покупателя, свободную от прав третьих лиц, арестов и обременений, с гарантией непризнания договора купли-продажи недействительным или незаключенными с гарантией неистребования квартиры у покупателя».

По большому счету цель покупателя именно в этом, а не в перечислении всех видов проверки. Покупатель вообще не должен задумываться, как риэлтор достигнет этого результата. Риэлтор же, являясь профессионалом в этой области, сам должен знать и делать все необходимое, чтобы достичь цели договора.

6. Стоимость услуг

Договор с риэлтором обязательно определяет цену услуг. Причем цена эта должна быть для покупателя прогнозируемой, допустим, процент от цены квартиры, но не более определенной суммы, а лучше твердая сумма, чтобы у риэлтора не было конфликта интересов и желания найти максимально дорогую квартиру.

Риэлтор всегда предварительно спрашивает покупателя, на какую сумму он рассчитывает. Но по практике риэлторы подыскивают квартиры и чуть дороже, проверяя тем самым, есть ли у покупателя еще средства. Нередко квартира покупается дороже первоначальной договоренности, а покупатель вынужден искать недостающие деньги.

В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риэлтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке.

При определении цены услуг риэлтора необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную цену, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы риэлтора, в том числе заказ справок БТИ выписок из ЕГРП, получение архивной выписки из Домовой книги, оплата банковской ячейки, снятие денег со счета (либо оптимизация платежей для исключения комиссий), оплата услуг «комфортной» регистрации, криминалиста. Если цена услуг риэлтора максимальна, то все это целесообразно возложить на риэлтора.

7. Порядок оплаты услуг

Оптимальным для покупателя вариантом является полная оплата услуг после получения им Свидетельства о праве собственности на квартиру (в Москве, например, покупатель часто закладывает две ячейки — одну в пользу продавца, другую в пользу своего риэлтора с одинаковым условием доступа в виде документов, подтверждающих право собственности покупателя).

Авансирование оплаты услуг риэлтора не является обычной практикой, напротив, существует распространенный вид мошенничества с получением таких авансов от множества покупателей. Другой вопрос — аванс требует продавец квартиры, но и этот аванс лучше передавать продавцу самостоятельно, а не через своего риэлтора.

8. Возмещение расходов

В договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.

9. Требования к квартире

  1. предельная цена,
  2. местоположение,
  3. количество комнат,
  4. этаж,
  5. площадь,
  6. свободная юридически и проч.

Важный для договора момент, так как при наличии общих требований к квартире любая найденная квартира будет фактически являться надлежащей, и риэлтор обоснованно скажет, что он свои обязательства выполнил, а вот покупатель постоянно отказывается от квартир.

Поэтому в интересах покупателя прописать требования поконкретней и указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены. Это и нормально — заранее предусмотреть, какая конкретно квартира подойдет непрофессиональному покупателю, нереально, и риэлтор не вправе ожидать и требовать от покупателя жестких рамок.

10. Количество просмотров

В договоре условий о количестве бесплатных просмотров и о плате за дальнейшие просмотры быть не должно. Распространенной практикой является показ пяти квартир, причем уже начиная со второй риэлтор жестко начинает настаивать на покупке именно этой квартиры, а начиная с шестой квартиры каждый показ становится платным. Собственно поэтому одним из вариантов является самостоятельный поиск квартиры и поручение ее проверки риэлтору или юристу.

11. Сроки поиска

Желательное условие для исключения затягивания в поиске квартиры и возможности расторгнуть договор при невыполнении срока. Причем срок возможно указать не общий, а с даты нахождения предыдущего варианта.

12. Право покупателя отказаться от исполнения договора

Если после начала работы с риэлтором выясняется, что риэлтор не справляется с поставленной задачей, то покупателю необходимо иметь возможность расторгнуть договор.

Как известно, одностороннее расторжение договора и отказ от исполнения обязательств по общему правилу не допускаются установлено два основания для одностороннего расторжения договора, и оба через судебную процедуру существенное изменение обстоятельств и допустимость такого расторжения кодексом, законом или договором.

В то же время п. 3 ст. 450 ГК РФ предоставляет возможность отказаться от исполнения договора без обращения в суд при указании в договоре оснований для такого отказа, при этом не обязательно связанным с нарушением обязательства какой-либо из сторон, что также повлечет расторжение договора. Следует предусмотреть основания для отказа от исполнения договора:

  1. нарушение сроков;
  2. показ вариантов, не соответствующих требованиям покупателя
  3. непредставление вариантов в течение определенного времени,
  4. представление ложных или недостоверных сведений; о ненадлежащее качество исполнения услуг:
  5. отказ исполнителя от проведения полного комплекса проверки, предусмотренного договором, или отдельных видов проверки,
  6. по инициативе заказчика без указания причин, но с возмещением фактических расходов
  7. иные основания.

По схеме договора оказания услуг такое право императивно (т.е. не может быть изменено сторонами в договоре) предусмотрено законом, и покупатель недвижимости (заказчик в терминологии договора оказания услуг) вправе в любое время отказаться от исполнения договора, возместив риэлтору фактические затраты. Для агентского договора такое право также предусмотрено законом, если агентский договор заключен без срока действия.

В случае одностороннего отказа или отмены поручения необходимо направить по адресу риэлтора соответствующее письмо (заказным, с уведомлением о вручении и с описью вложения).

13. Ответственность риэлтора

Как быть, если квартира, приобретенная при помощи риэлтора, в дальнейшем истребована у покупателя, договор купли-продажи признан недействительным, или жильцы квартиры так и не выселяются, причем пользуются квартирой законно? Или же деньги покупателем уплачены, но собственником квартиры он так и не становится? Ского требовать в данном случае убытки?

Скорее всего суд при признании вышеозначенных фактов укажет покупателю, кто обязан вернуть ему деньги. Таким лицом по общему правилу является продавец недвижимости, поскольку стороной договора и получателем денег являлся продавец.

Если речь идет о мошенничестве, то такие требования могут быть предъявлены преступникам, в отношении которых вынесен обвинительный приговор.

Во вторую очередь требования необходимо предъявлять к самому риэлтору.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Обоснованием здесь будет являться тот факт, что убытки возникли ввиду того, что риэлтор некачественным образом оказал услуги.

Это интересно:  Моментальная дебетовая карта ВТБ 24

Если профессиональная ответственность риэлтора застрахована, то требования могут быть также предъявлены в страховую компанию. Для того чтобы понять, от каких случаев и на какую сумму застрахован риэлтор, необходимо ознакомиться с договором страхования ответственности риэлтора. Выгодоприобретателем по таким договорам является сам покупатель (т.е. лицо, которому в связи с ошибкой риэлтора причинен вред).

Гарантии от агентства недвижимости

Иногда агентство недвижимости предлагает «сделку с гарантией». То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, гарантийное письмо», в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение: разве в обычных случаях «юридическая чистота» сделки не гарантируется и ответственности у риэлтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег — не менее 1% от цены квартиры.

Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности.

Услуги страховой компании по крайней мере стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег, и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.

Страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет.

Задайте вопрос юристу по недвижимости

Спасибо, риэлтор с вами скоро свяжется!

Cтоимость услуги — от 30 000 Р

Сопровождение риэлтором сделки купли-продажи квартиры (без поиска, без показов) включает в себя:

  • Составление авансового соглашения.
  • Анализ и экспертиза предоставленных документов, сбор недостающих
  • Проверка обьекта на «чистоту»
  • Составление договора купли-продажи квартиры, с последущей государственной регистрацией перехода права собственности на объект в Росреестре
  • Консультирование по всем вопросам (налогообложения, юридическим, правовым) на всех этапах покупки или продажи квартиры.
  • Организация безопасных денежных взаиморасчетов между сторонами сделки (аренда комнаты для переговоров и депозитарной ячейки в банке)
  • Сопровождение на заключительной стадии сделки при передаче квартиры, с подписанием соответствующего акта.

Риэлтор сопровождение сделки

Многие продавцы и покупатели на рынке недвижимости, после того как нашли друг друга, решают что «дело в шляпе» и преждевременно начинают в уме пересчитывать деньги.

Как глубоко они заблуждаются, ведь они и не подозревают, что только после этого начинается самый сложный и ответственный этап сделки купли продажи недвижимости.

Случаи, когда вы сами нашли покупателя на свою квартиру или самостоятельно подобрали устраивающий вас во всех отношениях вариант жилья, не редки. И это не мудрено, ведь когда погружаешься с головой в решение своего жилищного вопроса, волей или неволей, то становишься сам, чуточку, риэлтором. И действительно, самые простые и несложные действия агента по недвижимости, такие как фотосъемка и размещение объекта в интернете, может сделать каждый из нас.

К тому же отказавшись от услуг риэлтора на первоначальной стадии проведения сделки (на стадии подбора квартиры или показов) можно неплохо сэкономить и это до 50% от стоимости риэлторских услуг

Но не только желанием сэкономить объясняется решение людей часть сделки провести самостоятельно. Никто кроме вас не сделает лучше!

В случае, когда вы покупаете квартиру, личное ведение начальной стадии позволит вам рассудительно, без давления риэлтора и без подсказки рассмотреть все варианты квартир, которые вас заинтересовали. Внимательно и детально рассмотреть эти предложения и собрать о них больше информации — побольше узнать о самом доме, о его состоянии. Поговорить с соседями — узнать, что вторит людская молва. Погулять по району, лучше познакомиться с его инфраструктурой. Разобрать транспортную доступность до мелочей — узнать удобно ли вам будет добираться. Без кривизны и недомолвок выбрать вариант по душе — ведь именно вам жить в этой квартире.

В случае, когда вы продаете квартиру, самостоятельное ведение начальной фазы сделки позволит своими глазами увидеть реакцию потенциальных покупателей на цену и из первых уст услышать мнение клиента. Вы сами убедитесь в проявлении интереса рынка к вам или отсутствие оного. Поможет понять правильно ли вы оценили свою квартиру и с точностью до копейки вымерить ценник. Также ведение дел на начальном этапе позволит, в силу личных предпочтений или жизненного опыта, принять решение с кем вам комфортно общаться и вести дела — выбрать себе покупателя на квартиру.

Но что делать, когда найден покупатель или вы нашли подходящую квартиру? Продавец уверяет, что все чисто! Покупатель говорит — беру! Можно ли верить на слово?

В теории мы все знаем, что схема проведения сделки купли продажи квартиры состоит из нескольких частей — это авансовое соглашение, сбор документов — проверки, подписание договора купли продажи — передача денег, акт приема — передачи

Разберем подробнее какие вопросы мы должны задать себе на каждой из них.

Внесение аванса. На этой стадии необходимо знать и понимать какие обязательства вы берете на себя подписывая авансовое соглашение. Как принять аванс или взять задаток за квартиру. На какой срок подписывать договор аванса. Какую сумму вносить. Какие санкции могут последовать за нарушение предварительного договора.

Здесь я приоткрою занавес и скажу о том, что многие продавцы и покупатели после того, как вроде бы уже обо всем договорились, начинают пересматривать условия в последний момент или в процессе сделки — это один из самых распространенных способов давления — для одних сбить цену на квартиру, для других — поднять.

Можете ли вы четко и жестко отстаивать свою позицию? Как вести переговоры с продавцом квартиры? Как вести переговоры с покупателем? О чем можно говорить и чего говорить не стоит?

Проверка квартиры на чистоту — Сбор документов. На этом этапе мы должны четко понимать какие документы нам нужно собрать, а какие будут лишними. Какие данные мы обязаны проверить, чтобы сделку не приостановили или не признали недействительной. На первый взгляд абсолютно чистая и привлекательная квартира после глубокого анализа может выдать «кривые документы» или целый ворох недостатков из-за которых сделка может вообще не состояться.

На этой стадии необходимо в короткие сроки получить достоверные сведения о квартире, которую мы хотим купить. А в случае, если продаем собрать необходимый пакет документов для продажи квартиры.

Подписание договора купли продажи — передача денег за квартиру. На этом этапе нам надо выбрать само место для проведения сделки. Обычно — это коммерческий банк. Место для подписания договора купли продажи согласовываются между участниками сделки. Аренда депозитарной ячейки в банке и комнаты для переговоров, условия доступа к деньгам. Как составить договор купли продажи, как его зарегистрировать. Сколько это стоит. Сколько дней длится регистрация перехода права собственности на квартиру.

Акт приема передачи квартиры. Это самая приятная часть всей сделки, здесь можно выдохнуть, но не расслабляться. На этой стадии происходит физическая передача квартиры новому собственнику. Осмотр помещения на предмет вывоза личных вещей, отсутствие недостатков по квартире, с подписанием соответствующего акта. Передача ключей.

В теории на бумаге всё легко и просто, но когда дело доходит до конкретных шагов, у нас дрожат коленки и мы впадаем в ступор. Даже если, вы когда-то продавали недвижимость или покупали — это не гарантирует вам успешной сделки. Порой, и опытные агенты бывают в замешательстве.

Финальная часть сделки купли продажи квартиры самая сложная и ответственная и может таить в себе подводные камни. Неточности, ошибки, опечатки могут быть как сделанные не нарочно так и умышленно. Они могут подстерегать вас на каждом шагу: в договоре купли продажи, в справках, выписках, проверках , в процессе сделки в банке.

Покупатель и продавец всегда преследуют диаметрально противоположные цели. Первый хочет приобрести отличную недвижимость как можно дешевле, а второй — продать свою квартиру как можно дороже. Есть большая вероятность того, что всей правды друг другу они сказать не захотят. Поэтому возможны спорные ситуации и конфликты, где наличие третьей стороны — посредника, профессионального риэлтора как гаранта безопасности и надежности сделки, неизбежно. В ходе проведение сделки возможны разные сценарии поворота сюжета, которые грамотный специалист должен знать и вовремя предупреждать.

Рынок недвижимости не стоит на месте, в зависимости от условий, он постоянно эволюционирует и трансформируется. Всего знать, если ты не специалист по недвижимости и не варишься в этой каше ежедневно, невозможно. Уловки которые были вчера, сегодня уже не актуальны. Не хочу и не буду никого стращать и разбрасываться избитыми фразами, но во многих случаях проведение заключительной стадии сделки без риэлтора вряд ли возможно. Каждый день на свет появляются все новые мошеннические схемы и способы отъема денег у населения. Вообще, все, что касается денег, требует аккуратности и предельной концентрации внимания. Одно неточное движение и ты либо без денег, либо без квартиры.

Сопровождение сделки самый оптимальный вариант сотрудничества с риэлтором, ведь львиную часть времени в процессе купли-продажи недвижимости занимает именно черновая, предварительная работа. Этим во многом и обусловлена высокая стоимость риэлторских услуг. Главное в этом деле — определиться! Люди зачастую передумывают, меняют решение в ту или иную пользу, семь пятниц на неделе, цепочки разваливаются. Разъезды, показы, переговоры, встречи — вся эта маята сжирает много времени и сил.

В настоящее время, сопровождение сделки с недвижимостью наиболее восстребованная услуга на риэлторском рынке. И по многочисленным подтвержденным данным составляет до половины от общего числа обращений.

Знания в области жилищного и гражданского права и накопленный опыт успешного проведения сделок с недвижимостью позволяет мне предотвратить и предупредить возможные поползновения и вероятность признания недействительности сделки свести к нулю.

Если вы не готовы провести сделку самостоятельно от начала до конца или не уверены в своих силах, обращайтесь — буду рада сотрудничеству.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.

Статья написана по материалам сайтов: www.yurbureau.ru, laww.ru, agent112.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector