Рынок недвижимости жив, событие года — поправки в ФЗ-214

В 2019 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2019 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков . Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2019 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет . Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации. Дольщик же, с 2019 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2019 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом , а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках , на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения. Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2019 г., оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2019 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире. При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2019 года будет существенно выше той, которая была ранее. Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2019 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд . Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам. То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег. Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2019 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем. Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2019 года не получится!

Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2019 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д., дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2019 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2019 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Рынок недвижимости жив, событие года — поправки в ФЗ-214

Ощутимые последствия будут видны через несколько лет. Постепенно объем предложения на рынке жилья начнет снижаться, а цены на квартиры, наоборот, вырастут на 10-15%

Около двух месяцев назад, 1 июля 2018 года, рынок недвижимости начал жить по новым правилам. Тогда вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам. Теперь они могут добровольно (а с 1 июля 2019 года – в обязательном порядке) перейти на продажи с использованием эскроу-счетов. По этой схеме деньги дольщиков будут храниться в банке, а девелопер получит их только после сдачи дома в эксплуатацию. Компании начнут вести строительство за свои средства или за счет банковских кредитов. Портал «Элитное.РУ» попросил агентства недвижимости и застройщиков прокомментировать, к чему приведут законодательные изменения, в частности, в Москве. Большинство экспертов говорят о том, что в ближайшие несколько лет все останется по-прежнему: застройщики накопили достаточный запас новых проектов и пока могут продолжать строить по старым правилам. Затем объем предложения начнет снижаться, а жилье – дорожать.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков:

– Конечно, перемены, которые ожидают строительный сектор, будут самыми значительными за последние десять-пятнадцать лет, а то и за всю его «новейшую историю». Эскроу-счет – термин, возможно, спорный для той роли, которую он будет играть. По сути, это альтернатива банковской ячейки. Принцип прост: именно благодаря эскроу-счету покупатель, наконец, навсегда потеряет статус дольщика (по сути – инвестора) и станет именно покупателем. Его средства на приобретение квартиры, поступив на счет, будут не доступны для застройщика, пока тот не сдаст проект и не сможет заключить понятный всем договор купли-продажи. Это значит, что «инвестиционный риск», о котором ранее не принято было говорить, но который всех все равно беспокоил, будет нивелирован.

Это интересно:  Сколько Стоит Поставить Машину На Учёт В Гаи 2019 В Туле

Что потеряет покупатель? Он потеряет дешевый входной билет на рынок, не сможет, пусть и с риском, приобрести объект на этапе котлована. Да, цены поднимутся в любом случае, поскольку деньги для застройщика подорожают за счет процента финансирующего проект банка. И если раньше стоимость на строящийся проект росла по мере его готовности, то теперь на рынок будет выходить только готовое жилье, что, в общем-то, можно назвать вполне цивилизованным подходом.

Многие застройщики уйдут с рынка, и последствия могут негативно сказаться на тех, кто сейчас находится в статусе их дольщика

Если взглянуть на ситуацию с позиции застройщиков, то формируется крайне неблагоприятная среда: требования ужесточаются, и соответствовать им смогут максимум 50-60% компаний. Для того, чтобы выйти на стройку после 1 июля 2018 года, нужно уже быть крупным опытным холдингом, располагающим своими собственными средствами на строительство, или иметь в своей структуре надежный банк (что происходит в банковской сфере последние несколько лет, думаю, тоже понятно – и там наводят порядок).

Это значит, что многие застройщики уйдут с рынка, и последствия могут негативно сказаться на тех, кто сейчас находится в статусе их дольщика. Надеюсь, что у регулятора есть план действий на случай возникновения подобной ситуации. Справедливости ради отметим, что упорядочивание системы ни для кого не было сюрпризом. Государство уже давно пыталось решить проблему обманутых дольщиков. Мы помним и довольно жесткие меры (вплоть до тюремного заключения не оправдавших доверие девелоперов), и неоднократные попытки отрегулировать закон о долевом строительстве. Однако застройщики не справились с задачей, хотя их всячески подталкивали к ее решению. И вот регулятор занял жесткую позицию и решает проблему так, как умеет.

В таких условиях возможно не только укрупнение рынка, но и монополизация

Оценить урон, который будет нанесен строительной отрасли в лице застройщиков, пока сложно. Думаю, многие строительные компании продолжат работать, но уже не в роли девелоперов, а в роли подрядчиков, при условии наличия строительных мощностей. Не ясно, какую роль будет играть банк. Орган, финансирующий проект, вроде бы, будет иметь полномочия влиять на процесс стройки, но при этом обладает ли он нужной компетенцией? И, конечно, мы все прекрасно понимаем, что какой бы ни был принят правильный и стройный закон, только практика его применения покажет, насколько он необходим и полезен. В таких условиях возможно не только укрупнение рынка, но и монополизация. А мы как продавцы, несомненно, понимаем, что высокое качество продуктов обеспечивает конкуренция.

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев:

– Введение механизмов, усложняющих и ограничивающих работу застройщиков, в большинстве случаев отразится на цене кв. метра. Однако есть и положительная сторона: при условии проектного финансирования, а также использования эскроу-счетов, риски для покупателей недвижимости минимизируются. При этом необходимо помнить, что страхование вкладов действует лишь до 10 млн рублей, а это средний бюджет предложения для двухкомнатной квартиры площадью около 63 кв. метров в сегменте «комфорт». Квартиры до 10 млн рублей занимают сегодня чуть меньше половины рынка массового сегмента. Стоимость жилья уже до конца года может вырасти до 10%.

Объемы строительства также снизятся, однако этот процесс произойдет не единовременно

На рынке останутся только надежные игроки, которые будут грамотно вести финансовое планирование и соблюдать нормы закона. Объемы строительства также снизятся, однако этот процесс произойдет не единовременно. Этим летом вышло достаточно много новых проектов. Например, объем нового предложения, поступившего в реализацию в июле, составил 96,5 тыс. кв. метров, что на 18% больше показателя прошлого месяца. Вывод новых проектов продолжился и в августе. В связи с этим рынок на данный момент переполнен предложением, и уровень конкуренции очень высок, а излишки будут реализовываться еще 3-4 года, до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. Уменьшится количество игроков и потому, что новым компаниям, по сути, закроют вход на рынок недвижимости. Ведь, чтобы приступить к реализации нового комплекса и получить всю необходимую документацию, девелоперу необходимо иметь опыт на рынке недвижимости не менее 3 лет и портфель реализованных проектов площадью 10 тыс. кв. метров.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

– Основное следствие принятых поправок и ожидаемого отказа от долевого строительства состоит в том, что столичный рынок новостроек ждет скачкообразный рост объема предложения. Последний год в преддверии вступления в силу новых требований к застройщикам девелоперы активно запасались разрешениями на строительство. Только за май и июнь в Москве были выданы разрешения на возведение 6 млн кв. метров жилой недвижимости (два годовых объема ввода в столице). По итогам года, по оценкам Москомстройинвеста, власти могут разрешить строительство 12 млн кв. метров жилья.

Теперь начинается следующий этап «подготовки» к переходу на проектное финансирование – вывод на рынок как можно большего количества проектов до 1 июля 2019 года. Пока трудно прогнозировать, насколько вырастет объем предложения. Могу отметить, что в массовом сегменте новостроек только за июль начались продажи в восьми новых проектах – столько же поступило в реализацию за первое полугодие. Такой же процесс будет и в бизнес-классе. При этом конкуренция на рынке остается острой, а приток новых проектов ее усилит. Можно предположить, что продажи в большом количестве комплексов начнутся по очень привлекательным расценкам – так застройщики попытаются привлечь к себе максимальное внимание покупателей. Затем расценки быстро пойдут вверх, и на этом инвесторы смогут неплохо заработать.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев:

– В ближайшее время поправки не повлияют на столичный рынок новостроек. По оценке главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, разрешений на строительство, выданных застройщикам до 1 июля 2018 года, достаточно для того, чтобы большая часть девелоперов работала по старым правилам еще 3-4 года. Полагаю, что в ближайший год в Москве стартуют продажи очень большого количества новых проектов, которые также не попадут под требование обязательного привлечения средств через эскроу-счета с 1 июля 2019 года.

Наконец, не стоит забывать, что в столичной строительной отрасли работают крупные и опытные игроки, для которых выполнение новых требований 214-ФЗ, скорее всего, не станет большой проблемой, даже если они начнут в ближайшее время реализацию проектов по новым разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Соответственно, ценовая ситуация в ближайшие годы останется стабильной или будет обусловлена исключительно рыночными факторами, не связанными с законодательными изменениями. Количество застройщиков может снижаться в течение нескольких лет после полного перехода рынка на расчеты через эскроу-счета, однако в столице число «игроков» не сократится критичным для строительной отрасли образом.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

– С 1 июля пошел отсчет переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится до 30 июня 2019 года. В это время основная часть застройщиков, по нашим прогнозам, будет работать по привычной схеме, привлекая деньги дольщиков. Тем не менее, уже появляются компании, которые готовы строить с привлечением денег через эскроу-счета. С переходом к эскроу финансовая нагрузка на застройщиков увеличится. Необходимость брать банковские кредиты объемом до 90% от стоимости строительства заставит поднимать цены.

Приобретение на этапе строительства станет безопасным, но за свое спокойствие покупателям придется заплатить

В новых условиях существенное повышение стоимости выглядит очевидным, однако покупатели к этому не готовы, поэтому застройщики вынуждены будут мобилизовать все имеющиеся у них ресурсы и даже частично пойти на снижение маржинальности бизнеса, чтобы обеспечить выполнение плана продаж. В идеале приобретение на этапе строительства станет безопасным, но за свое спокойствие покупателям придется заплатить: по нашему прогнозу, цены могут вырасти в среднем на 15%.

Государство постарается поддержать спрос ипотечными программами, застройщики будут предлагать рассрочки и гибкие способы оплаты, поэтому резкого проседания в продажах не ожидается. Поскольку средний срок строительства составляет два-три года, а основной объем финансирования – до 50% – нужен застройщику как раз на начальном этапе, то проекты, уже вышедшие на рынок, будут реализовываться по привычным схемам. Произойдет укрупнение рынка, так как работать в новых условиях смогут только крупные игроки. Реальное влияние поправок на рынок мы сможем оценить только тогда, когда проекты, строящиеся по прежним правилам, будут распроданы.

Это интересно:  В Свердловской области отметили повышение производительности труда

Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин:

– По моему мнению, без проектного финансирования у рынка жилья просто нет будущего. Я считаю, что это еще один большой и важный шаг к тому, чтобы сделать рынок более цивилизованным. Такие изменения будут способствовать сокращению числа обманутых дольщиков за счет того, что с рынка начнут уходить слабые и неустойчивые объекты. К любому проекту подключится банковская команда, которая будет проводить аудит, контролировать расходы некредитных средств, более прагматично оценивать планы по продаже квартир.

При подобном подходе более доступным для конечного потребителя станет и банковское ипотечное кредитование

Покупатели точно не останутся в проигрыше. Во-первых, те большие объемы ввода, которые уже запланированы, гарантируют стабильность цен и не потребуют поспешных решений. Во-вторых, на мой взгляд, при подобном подходе более доступным для конечного потребителя станет и банковское ипотечное кредитование, в том числе за счет эффекта увеличения масштаба подобного кредитования и сокращения затрат банка на сопровождение всего процесса выдачи ипотеки.

Для застройщиков по-прежнему сохранится прибыль, необходимая для того, чтобы строительство было инвестиционно привлекательным. Сейчас много компаний, которые хотят строить, а также зарабатывать на объемах. И главное, что этот бизнес масштабируемый, то есть в случае появления запроса на крупное строительство, он может быть достаточно легко расширен.

Изменятся ли цены после вступления в силу изменений в 214-ФЗ?

Летом были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), большинство изменений уже вступили в силу 1 января 2017 г. Основные поправки вводят дополнительные финансовые требования к строительным компаниям. Например, установлена минимальная сумма собственного капитала застройщика, цель — устранение с рынка компаний, которые живут за счет средств дольщиков, без «подушки безопасности».

В числе прочего будет запущен и государственный компенсационный фонд застройщиков. Каждая строительная компания обязана будет отчислять туда достаточно значительные средства (изначально озвучивалась цифра в 1% от стоимости проекта, но позже стали говорить об отчислениях и в 2, и в 3%). Ряд экспертов считают, что эти затраты застройщики заложат в себестоимость жилья, и цены на недвижимость могут вырасти.

Изменения в закон вступят в силу 1 июля

Готовящиеся изменения, касающиеся компенсационного фонда, пока в силу не вступили. Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН, напоминает, что вопрос еще не проработан:

— Планировалось, что норма о компенсационном фонде долевого строительства заработает уже с начала года. Однако из-за нерешенных вопросов по регламенту деятельности фонда начало работы госоргана перенесли на 1 июля. Этапность ввода новых поправок логична, так как общий процесс требует тщательной проработки и не должен удорожать, осложнять и замедлять процессы продажи-покупки.

Процентная схема платежей — в приоритете

Объем отчислений застройщиков — вопрос пока не решенный. Важным фактором для всех игроков и рынка в целом станет зависимость объема отчислений в фонд от репутации конкретной компании. Однако в любом случае проиграет покупатель, все траты будут перенесены на него, полагает Наталия Немчанинова:

— В настоящий момент в рамках обсуждаемых поправок предусматривается отчисление 1% от стоимости строительства, записанной в проектной декларации, в компенсационный фонд для страхования дольщиков. Стоит обратить внимание, что размер отчисления указан именно в процентном отношении, а не в абсолютной сумме, которая для одних застройщиков (в зависимости от портфеля и объема квадратных метров в реализации) вполне комфортна, а для других — критична. Застройщики ранжируются в том числе по объёму квадратных метров — есть крупные игроки рынка, есть небольшие компании, которые не уступают по качеству и надежности строительства лидерам отрасли. В первую очередь новые правила должны быть комфортны всем добросовестным участникам рынка. Более того, согласно обсуждаемым механизмам работы компенсационного фонда, правительство планирует предусмотреть возможность дифференцировать тарифы для добросовестных девелоперов, что должно минимизировать дополнительную финансовую нагрузку.

Для покупателя надежность государственного органа, безусловно, выше, чем страхование и банковские гарантии, — считает Немчанинова. — Однако важно понимать, что любое дополнительное финансовое обременение может привести к ухудшению экономических параметров финансовой модели, в частности, эффективности. Таким образом, любые дополнительные расходы, которые возникают в финансовой модели застройщика, будут закладываться в себестоимость проектов и, в конечном счете, повлияют на стоимость жилья.

Застройщики будут увеличивать цены постепенно

По мнению Никиты Орлова, руководителя агентства недвижимости LIANA (г. Москва), партнера корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», цены на жилье не взлетят мгновенно. Летом застройщики не пойдут на такой шаг. Изменение цен будет происходить постепенно, в краткосрочной перспективе это будет незаметно для покупателей:

— Безусловно, затраты на компенсационный фонд застройщики переложат на плечи покупателей. В Москве предложение на жилье в новостройках превышает спрос, соответственно, застройщики и без того терпят убытки, поэтому если на них накладывают дополнительные обязательства, проще и легче включить их в цену квадратного метра. Причем, полагаю, такой политики будут придерживаться как крупные застройщики, у которых есть так называемая «подушка безопасности», так и небольшие. Однако этот процесс будет происходить постепенно и достаточно скрытно. Не стоит ждать повышения цен сразу же после 1 июля, когда начнет работу государственный компенсационный фонд застройщиков, хотя бы потому, что лето и без того фактически мертвый сезон на рынке недвижимости.

Наталия Немчанинова считает, что замаскировать подорожание недвижимости застройщики могут под изменение стадий готовности или другие факторы, обычно влияющие на стоимость жилья:

— Пока мы не знаем конкретных условий работы фонда, говорить о точных цифрах подорожания преждевременно. Предполагаемый тариф в 1% сопоставим и в ряде случаев даже ниже, чем действовавшие условия страховых компаний. По нашим оценкам, говорить о значительном и резком подорожании квартир в новостройках не приходится, цена квадратного метра будет расти планомерно под влиянием нескольких факторов: повышения стадии строительной готовности в проекте, объема ввода жилья и адаптации игроков рынка новостроек к новым правилам.

Как по факту будет работать механизм компенсационного фонда и его влияние на продажи покажет время. Безусловно, при эффективной работе программы риски потенциальных участников долевого строительства снизятся, что позволит сделать рынок новостроек более привлекательным, в том числе и для инвесторов.

В Подмосковье изменения по покупателям не ударят

В Подмосковье — самом большом рынке новостроек страны — продолжают падать цены, эту тенденцию не сможет переломить и новая инициатива по запуску фонда. Очевидно, что спрос после увеличения цен упадет, а застройщикам нужно реализовывать запущенные проекты, приводит альтернативное коллегам мнение Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис»:

— Во многих регионах России, где спрос на первичном рынке превышает предложение, застройщикам будет заманчиво переложить дополнительные издержки на покупателя. Но произойдет это далеко не везде. К примеру, в Подмосковье застройщики точно не станут перекладывать расходы по уплате взносов в государственный компенсационный фонд на клиентов. Причина здесь проста. Цены на новостройки снижаются уже более чем полтора года, и этот процесс будет продолжаться. Поэтому включать, даже в виде скрытой комиссии, свои расходы по уплате взносов никто не станет, в том числе и застройщики, которым ранее пришлось заморозить строительство и которые в результате этого оказались в убытке, ведь сейчас главное — реализовать то, что начато или уже построено.

Поправки к 214-ФЗ приведут к росту цен на жилье

В начале июля президент РФ Владимир Путин подписал № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Поправки к 214-ФЗ призваны сделать покупку квартиры в новостройке более безопасной, однако порядок исполнения многих положений вызывает вопросы, а застройщики говорят о том, что следствием поправок станет рост стоимости квадратного метра.

Это интересно:  Отличия потребителя и покупателя

Требования к уставному капиталу ужесточат

Одно из основных требований нового закона — увеличение размера уставного капитала застройщика, привлекающего денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. Размер уставного капитала привязан к максимальной площади объектов долевого строительства. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей при максимальной площади объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м, 4 млн рублей – для объектов с площадью не более чем 2,5 тыс. кв. м, 10 млн рублей – для объектов с площадью не более 10 тыс. кв. м. Максимальный требуемый размер уставного капитала – 1,5 млрд рублей при максимальной площади объектов долевого строительства 500 тыс. кв. м. Ранее на строительный рынок могли выйти компании с минимально возможным уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

«Требование к размеру собственного капитала сделает покупку строящегося жилья более безопасным, но, одновременно, будет способствовать концентрации рынка. Небольшие игроки, строящие 1-2 дома, будут вымываться с рынка», – комментирует это нововведение директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский обращает внимание на то, что закон также предусматривает обязанность застройщика вести учет денежных средств по каждому объекту и обязательный аудит финансовой отчетности. Кроме того, закон расширяет перечень целей, на которые застройщик может использовать полученные от граждан денежные средства – их можно будет расходовать в том числе и на проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры. Последний пункт, вероятно, будет позитивно воспринят застройщиками, поскольку позволит избежать двойного налогообложения – сейчас петербургские застройщики строят соцобъекты на средства из чистой прибыли после уплаты налога на прибыль, безвозмездно передают их городу, а потом еще платят налог на добавленную стоимость с этой операции (в области схема отличается – действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги»).

Средства дольщиков будут на эскроу-счетах

Еще одно важное нововведение – размещение средств дольщиков на эскроу-счетах в банках. Использование счетов эскроу предполагает трехсторонние договорные отношения между кредитной организацией, застройщиком и участником долевого строительства. Деньги, уплаченные дольщиком после регистрации договора долевого участия, размещаются на специальном счете в банке, заключившем кредитный договор с застройщиком. На счет застройщика эти деньги попадут только после того, как в банк предъявят документ, свидетельствующий об исполнении обязательств застройщика перед дольщиком — передаточный акт, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства или иной документ.

По мнению участников рынка, этот пункт с большой вероятностью повысит стоимость квадратного метра.

«Размещение средств дольщиков на эскроу-счетах усложнит процесс строительства и заставит застройщиков искать дополнительные источники финансирования, например, банковские кредиты. Это приведет к удорожанию квадратного метра, так как ставки по кредитам начинаются от 16-18% годовых. Не уверен, что подобную меру нужно вводить именно сейчас, когда спрос на недвижимость отличается эластичностью, другими словами, покупатели реагируют на повышение цен», – полагает исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» (застройщик МЖК «Неоклассика») Николай Урусов.

По мнению Максима Соболева, введение эскроу-счетов, возможно, обезопасит дольщиков от нецелевого использования средств, но точно приведет к росту стоимости строительства, так как застройщики вместо денег дольщиков будут вынуждены использовать заемные средства.

Дополнения в договор долевого участия

В законе предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Это значит, что застройщики не смогут добавлять дополнительные пункты, ограничивающие права дольщиков. Кроме того, типовой договор долевого участия планируется дополнить рядом пунктов.

«Для будущих покупателей жилья важно то, что будет дополнено содержание договора участия в долевом строительстве, предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта недвижимости передавать гражданам специальную инструкцию по эксплуатации, установлен предельный размер допустимого превышения общей площади жилого объекта, более четко прописаны права и обязанности сторон по устранению обнаруженных недостатков», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Олег Островский.

Создание компенсационного фонда для дольщиков

В законе также прописана возможность создания компенсационного фонда для возмещения убытков гражданам и завершения долгостроев. Предполагается, что фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков (не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома). Процедура получения обманутыми дольщиками своих денег пока непонятна, но застройщики считают, что обозначенный взнос слишком велик и может сказаться на стоимости квадратного метра.

По мнению Николая Урусова, пока нет ясности, кто будет управлять и распоряжаться средствами фонда, а также гарантий, что фонд не станет «пустышкой», и внесенные туда средства не пропадут.

14 июля глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что компенсационный фонд заменит существующую ныне систему страхования застройщиков, а норму об обязательном страховании застройщиков планируется отменить осенью. В связи с этим можно ожидать, что осенью на рынке недвижимости стартуют существенные перемены.

Другие пункты

К заметным пунктам нового закона можно также отнести создание открытого единого реестра застройщиков, а также расширение перечня обязательной информации, подлежащей опубликованию застройщиком на официальном сайте объекта (наличие официального сайта становится обязательным). Кроме того, закон указывает, что положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

В целом, по наблюдениям Олега Островского, поправки были внесены не только в 214-ФЗ, но и в Федеральные законы «О рекламе», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации недвижимости» и в Жилищный кодекс. В частности, уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.

Последствия

Большинство пунктов нового закона вступят в силу с 1 января 2017 года, требования по части минимального уставного капитала застройщика начнут действовать с 1 июля следующего года. Важно отметить, что их действие будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, только в том случае, если первый договор участия в долевом строительстве заключен после указанных выше дат. Это значит, что для того, чтобы внесенные изменения заработали в полном объеме, должно пройти как минимум несколько лет.

Таким образом, у застройщиков есть некоторое время, чтобы подготовиться к изменениям. В целом в законе можно отметить как, скорее, положительные моменты (повышение информационной открытости застройщиков, разработка типового ДДУ), так и спорные (введение эскроу- счетов, появление компенсационного фонда, структура которого пока неясна), которые могут привести к повышению цен на жилье.

По словам генерального директора компании «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, отдельные полезные новации закона (например, требования к уставному капиталу застройщиков) тонут в количестве абсурдных требований, которые в виде затрат приведут к повышению себестоимости строительства и его дальнейшему сокращению. О том, что жизнь застройщиков усложнится, говорит и Олег Островский:

«Принятые изменения, безусловно, направлены на обеспечение защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Их реализация, с одной стороны, сделает долевое строительство более безопасным для граждан, но с другой стороны, по моему мнению, приведет пусть и не к очень значительному, но росту цен на жилье. Застройщикам такие нововведения жизнь, конечно, усложнят. Возможно, некоторые из них не смогут соответствовать установленным требованиям и рынок покинут. Надеюсь, таких будет немного».

Статья написана по материалам сайтов: elitnoe.ru, www.cian.ru, www.bsn.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector