Можно ли построить жилой дом на земле сельхозназначения

На рынке недвижимости активно предлагаются к продаже не только готовые квартиры и дома, но и участки земли, на которых можно начать строительство жилого дома с учетом своих требований и желаний.

Риэлторы могут убеждать потенциального покупателя в выгоде приобретения надела под И Ж С, не предупреждая, что земля относится к сельскохозяйственной категории, могут возникнуть большие проблемы с жилой постройкой.

Если не выяснить для себя, что представляет собой категория земель, виды разрешенного использование, целевое предназначение, новый, купленный под дом надел не позволит выполнить намеченные планы.

Можно ли построить дом на землях сельхоз.назначения, что делать, если участок уже приобретен? Земля имеет высокую стоимость, покупка ее должна быть оправданной.

Особенности

Эти земли занимают огромную территорию и имеют важное значение для народного хозяйства. Все виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения проводятся с учетом категории. Но это не значит, что земельные площади используются только под поля с зерновыми и овощами.

В самой категории выделяется несколько групп земельных территории, которые используются в разных целях, с учетом разного вида разрешенного использования. Для чего может предназначаться земля сельхоз вида?

  • Огромную площадь занимают, действительно, поля, на которых выращиваются сельхоз культуры. Это зерновые, овощи, технические культуры.
  • Большая часть площадей отдана под пастбища, для животноводства.
  • На земле сельскохозяйственного назначения может быть расположен участок С Н Т или Д Н Т. Дачные и садоводческие поселки размещены возле многих городов, это особенная форма земле.управления.
  • На территории участков их владельцы не только занимаются выращиванием огородных и садовых культур – они могут построить и небольшие домики для сезонного проживания. Но это не настоящий жилой дом, с возможностью регистрации.
  • Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства получают участники товариществ некоммерческого плана, хозяева участков могут оформить их в собственность.
  • Полноценным домом может быть жилое строение, расположенное на землях поселения и имеющее специальный статус жилого дома.
  • Часть площадей сельхоз категории отдано под фермерство, под агробизнес. Разрешается на таких участках строить агрокомплексы для хранения, переработки продукции с полей, садов, огородов, для производства из такого сырья продуктов питания.
  • Физическим лицам участки отдаются под ведение личного подсобного хозяйства.

Но можно ли купить надел и начать строительство дома на земле сельскохозяйственного назначения? Если построить такой дом, без разрешения, он максимум будет иметь статус дачного домика. Даже наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых бытовых условий для постоянного проживания не спасет ситуацию.

Возможное решение – перевод земли в другую категорию. Это сложная процедура, потребует времени, составления многих бумаг. Нужно действовать грамотно и иметь веские основания для такого действия.

ВНИМАНИЕ! В Земельном Кодексе две статьи, 11 и 12, посвящены вопросу защите земель сельхоз.назначения от экологического загрязнения.

Эти земли представляют особенную ценность, их использование, распределение по возможности всегда является спланированным. Поэтому вопрос о переводе земли в другую категорию, о строительстве на ней объектов, не предусмотренных видами разрешенного использования, редко решается положительно.

Как можно узаконить строительство

Чтобы не иметь таких проблем, рекомендуется выбирать под строительство, индивидуальное или капитальное, участки земель населенных пунктов, с соответствующим ВИР. Перед покупкой земельного надела для той или иной цели, нужно обратиться в местные органы власти и узнать, возможно ли строительство дома на земле.

Если подразумевает вид разрешенного использования под садоводство и огородничество или ЛПХ, на строительство будет наложен запрет. Иногда покупатели такой земли надеются, что потом возможно будет сделать запрос в местную власть на перевод земельного участку в нужную категорию, которая разрешает возведение жилого дома.

Но рисковать не нужно, даже суд может отказать в такой просьбе, ходатайстве несмотря на то, что дом уже возведен и запланирован для постоянного проживания.

Разрешенные виды сооружений

  1. Участок может быть отведен под дачу, в таком случае разрешается возвести на нем домик дачного типа. Даже если он будет отапливаем, это считается жилье для временного проживания.
  2. Разрешается строить «нежилые» постройки, например, необходимые для ведения подсобного хозяйства. Но они не имеют ничего общего с коттеджами, жилыми домами.
  3. На участках, выделенных для фермерской деятельности, для ЛПХ иногда строятся и коттеджи. Собственники участков рискуют, так как строение может так и не получить статус жилого дома.

В начала строительства нужно будет доказать, что будущее сооружение остро необходимо только для нужд фермерской, сельскохозяйственной деятельности.

В противном случае стройка может считаться как использование земли не по назначению. А это уже нарушение земельного законодательства.

ВНИМАНИЕ! Доказывать следует необходимость постоянного проживания на фермерских угодьях для охраны личного имущества, для ухода за живностью, ее регулярного кормления.

Только в таком случае местные власти могут разрешить построить дом. Но покупать участок под фермерское хозяйство, чтобы построить на нем жилой дом, экономически невыгодно:

  • Под фермерство выделяются большие площади, которые будут стоять значительную сумму. Если нет планов действительно заниматься сельхоз работами на своих просторных угодьях, покупка не рациональна. К стоимости фермерских угодий нужно прибавить еще и стоимость строительства.
  • Можно купить фермерские земли на несколько человек. Но у коллективного управления наделом много недостатков. Конкретная доля каждого не будет выделена. У дольщиков могут быть разные планы в отношении большого земельного надела.
Это интересно:  Заказчик установил требование представить в заявке справку из налогового органа

Как видно, строить жилой дом, коттедж на земле сельхоз.назначения не выгодно, создается много проблем. Даже если построить индивидуальный дом, коттедж, возникнут препятствия в регистрации.

В 2011 году вышло Постановление под номером 13 Конституционного суда, согласно которого возможно рассмотрение варианта регистрации на земле садового товарищества.

Но такая практика пока знает мало примеров, нет единой выработанной процедуры.

Чтобы прописаться в дачном домике, зарегистрировать недвижимость в Жилом Фонде, нужно сначала доказать, что он соответствует всем требованиям к жилому помещению.

А на этой стадии можно столкнуться с различными бюрократическими преградами, ведь точных критериев по поводу жилья также нет.

Строить дом или нет

Предложений на рынке продажи участков много, всегда можно найти надел, который будет по виду разрешенного использования предназначен именно под индивидуальное жилое строительство. Это практичное, законное решение. Стоит ли рассматривать для покупки земли других категорий и целевого предназначения?

ВАЖНО! Сельскохозяйственная земля имеет четко выраженные цели использования, в их перечень не входит строительство жилых домов.

Возведение таких построек является нарушением земельного законодательства. Какой есть выход, если хочется построить свой дом именно на участке данной категории?

В таком случае единственный вариант – купить земли под фермерское хозяйство. Факт строительства коттеджа нужно объяснить необходимостью ведения хозяйства. Но при этом также придется решать массу вопросов и устранять преграды.

Как воспользоваться разрешением

Новые нормы земельного законодательства, в том числе и Федеральный Закон под номером 66, разрешают возводить домики на территории садовых, дачных участков. Но при этом важно соблюдать следующие ограничения:

  1. Дом должен быть малоэтажным.
  2. Он должен располагаться строго на территории садового (дачного товарищества).
  3. Нельзя строить под жилье здания другого типа, например, отели.
  4. Участок точно должен соответствовать такому виду разрешенного использования, как садоводство (а это код 1.5 в классификаторе ВИР).

При покупке участка в С Н Т, на котором хочется в последствие построить домик для проживания, у продавца нужно обязательно проверить документы, в которых указывается категория земли и вид использования.

Как изменить вид использования

Что делать, если земля уже куплена, а ее ВИР совершенно не предполагает строительство даже дачного дома? В таком случае можно попытаться изменить вид. Руководством к действию является статья 39 Градостроительного Кодекса РФ:

  • Начать процесс нужно с подачи заявления в органы местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы на участок и те, которые удостоверяют личность заявителя.
  • В местной администрации назначается заседания специальной комиссии. Она проводит слушания, решает вопрос о целесообразности перевода. Слушания проводятся публично, это важно.
  • После слушаний комиссия принимает положительное или отрицательное решение по поводу заявления. Оно публикуется для ознакомления, с ним должен ознакомиться глава администрации. В свою очередь он также принимает окончательное решение по вопросу.

Все расходы, связанные с рассмотрением вопроса, ложатся на плечи заявителя.Какое решение примет местная власть, заранее нельзя определить. Будут учитываться многие факторы, в том числе и безопасность для земельного участка.

В любом случае действовать нужно законно. При использовании земли с нарушением ВИР, целевого назначения нарушителя ожидает штраф, размер которого зависит от того, что строил дом – физическое лицо, юридическое, должностное. И часто суд присуждает снесение постройки.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Если земельный участок был выделен для ведения садоводства, разрешение для начала строительных работ на нем не требуется (п. 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса).

Дополнительно 30.06.2011 года Конституционный суд принял Постановление №13-П, разъясняющее, что в случае постройки жилого помещения на участке, отведенного для садоводческих нужд, его владелец может прописаться в данном строении.

Возможность постройки жилья на собственном наделе земли, для которого определено садоводческое целевое использование, гарантировано п. 1 статьи 27 Конституции РФ.

Можно ли строить дом на землях для садоводства

Постройка собственного загородного дома – непростая задача, поскольку большинство пригодных для этих целей земельных участков, находящихся вблизи крупных населенных пунктов, уже находятся в чьей-либо собственности.

Если бы речь шла только о частном владении, то это было бы полбеды, но основной массив земли пребывает в собственности государства и организаций, различным образом связанных с государственными чиновниками.

Это интересно:  Самые выгодные авто по версии австрийцев

Сложность также состоит в том, что действующий механизм регуляции рынка земли предусматривает процедуру разделения участков на категории и определения для них целевого назначения. Это означает, что даже при наличии собственной земли, ее владелец ограничен в возможности строить на ней что-либо.

Участок земли, на котором разрешено индивидуальное строительство, наделяется несколькими статусами: он отличается по присвоенной категории и виду целевого назначения. Назначение напрямую влияет на разрешенные типы постройки. На возводимое помещение могут налагаться ограничения, либо жилой дом в принципе не может быть построен на данном участке.

Подробнее о категории земель

Существует несколько основных категорий:

  • территории, относимые к поселениям;
  • сельскохозяйственные земли;
  • территории, находящиеся под охраной;
  • специализированные промышленные земли и территории;
  • отделенные земли, включенные в состав лесного или водного фонда;

Наделы земли, на которых возможно строительство коттеджей, и которые находятся в частном владении, в большинстве случаев относятся либо к сельскохозяйственным землям, либо к территориям, относимым к поселениям. Территории со статусом особо охраняемых могут быть задействованы в строительстве, однако, такие случаи – редкость.

Земли поселений

Если земля предназначена для расширения населенного пункта и организации городской застройки, она относится к категории земель населенных пунктов. В п. 2 статьи 83 Земельного Кодекса установлено, что данная категория отделяется от земли других категорий посредством границы города или деревни.

В составе земель поселений также выделяются территории, отводимые под строительство жилья и для организованной сельскохозяйственной деятельности. Разделение участков земли в пределах одного поселения проводится согласно градостроительному регламенту, разработанному руководством муниципального образования.

Данное строительство не является ограничивающим условием для строительства дома, поскольку постройки могут возводиться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях, специально предназначенных для индивидуального строительства.

Однако с получением права на регистрацию в жилом доме, находящимся на земле, предназначенной для подсобного хозяйства, могут возникнуть трудности, вплоть до необходимости обращения в суд.

Сельскохозяйственные земли

Если обратиться к п. 1 статьи 77 Земельного Кодекса, можно выяснить, что земли сельскохозяйственного назначения включают в себя участки, находящиеся вне черты города, основная цель которых – удовлетворение сельскохозяйственных нужд.

Существует несколько видов использования подобных земель, в ряде случаев целевое назначение налагает ограничения на возможность застройки участка его владельцем.

К примеру, если надел, относимый к сельскохозяйственным землям, был отведен для осуществления огородничества, возведение на нем объектов индивидуального жилищного строительства может быть запрещено. В то же время, если участок был создан для подсобного хозяйства, возможность строительства жилых сооружений сохраняется.

Если обобщить: владельцы земельных наделов сохраняют ограниченное право на проведение строительных работ, если их участки предназначены для целей садоводства и фермерской деятельности.

Для обхода подобных ограничений, законодательство предусматривает процедуру перевода сельскохозяйственного участка в разряд земель населенных пунктов, которые принято считать менее ценными (соответственно, на них налагается меньше ограничений).

Данным механизмом пользуются землевладельцы для расширения собственных прав, в том числе, связанных с жилым строительством. В ходе изменения категории происходит перемещение черты населенного пункта, также потребуется выплатить государству компенсацию за потерю возможностей сельхозпроизводства.

Необходимость проводить компенсационные выплаты государству существенно снижает выгоду от смены категории земельного участка для ее владельца. Поэтому смена целевого назначения, выполняющая те же функции, пользуется у землевладельцев большей популярностью.

Наличие огромного массива земли у обанкротившихся колхозов вызывает большой интерес у частников, желающих организовать индивидуальное строительство. В таких случаях не проводится изменение целевого назначения приобретенного участка.

Подобная практика считается спорной с точки зрения действующего законодательства, однако, ввиду массового характера коттеджного строительства на бывших колхозных землях, практика сноса таких построек встречается крайне редко.

Какие бывают виды разрешенного использования

Возможные варианты того или иного применения земельного надела его арендатором или владельцем, описываются с помощью специальной подкатегории, под общим названием «вид разрешенного использования».

К таковым можно отнести:

  • частное строительство жилья;
  • организация личного подсобного хозяйства на участке;
  • возведение дачных построек и организация хозяйства;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • осуществление фермерской деятельности;
  • постоянная крестьянско-фермерская деятельность;
  • строительство малоэтажного жилья;
  • возведение коммерческих зданий.

Многообразие видов допустимого использования приводит к тому, что одинаковые по своим характеристикам участки могут быть применены для совершенно разных целей. К примеру, надел сельскохозяйственного назначения может быть наделен такими видами применения, как: огородничество без возможности постройки жилых строений, ведение подсобного хозяйства с возможностью постройки зданий, садоводство, постройка дачи, крестьянско-фермерская деятельность (с ограниченным правом возведения жилья).

Право землевладельца на возведение зданий (жилых или нежилых) напрямую определяется видом разрешенного использования, который, в свою очередь, определяется градостроительным регламентом местного муниципалитета.

Особенности индивидуального строительства

Если для участка разрешено ИЖС, на такой земле можно начинать постройку жилых объектов без каких-либо ограничений. В п. 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса дано определение: к объектам ИЖС относятся отдельно расположенные жилые здания не выше трех этажей, в которых может проживать одна семья. Если подробнее рассмотреть данную формулировку, то выяснится, что термин «отдельно стоящие» подразумевает, что на одном участке может быть возведено одно жилое строение.

Это интересно:  Выдел доли в квартире в натуре: судебная практика

Участки, для которых разрешено индивидуальное строительство, являются наиболее ходовыми на рынке земли, поскольку в построенном жилом доме можно без проблем зарегистрироваться.

Стоит отметить, что проект дома, построенного на подобном участке, должен быть составлен организацией, обладающей соответствующей лицензией, и пройти согласование в государственных инстанциях.

Если сравнивать стоимость владения участка под ИЖС с аналогичным участком, находящимся в садоводческом товариществе, она будет несколько выше.

Территории, отводимые под крестьянско-фермерские хозяйства

Поскольку у надела КФХ нет ограничений по площади, он лучше всего подходит для строительства просторной усадьбы. Однако у владельца такой земли возникнут определенные трудности: придется сдавать отчетность в налоговую инспекцию, даже если он не занимается фермерской деятельностью.

Для подтверждения того, что вы занимаетесь на земле под КФХ сельхозпроизводством, достаточно разбить на участке сад или обустроить конюшню. Решение вопроса с налоговой инспекцией лучше поручить приходящему бухгалтеру.

Садоводство

В федеральном законе, регламентирующем деятельность некоммерческих объединений граждан, дано следующее определение: некоммерческое объединение садоводов является организационной формой самоорганизации граждан, которые объединяются в целях решения общих задач садоводческого хозяйствования.

Существует несколько юридических форм подобных товариществ, отличающихся механизмом определения доли каждого участника. В коттеджных поселках преимущественно используется вариант СНК (некоммерческое товарищество) либо СНП (некоммерческое партнерство).

Существенное преимущество покупки участка в подобном товариществе заключается в наличии готовой инженерной инфраструктуры. Крупные объединения могут даже учредить собственные школы и медицинские учреждения.

Недостатком данного варианта являются законодательные ограничения на размеры участка в собственности одного владельца, также ограничиваются допустимые габариты возводимых зданий. Прописка в здании садоводческого товарищества чаще всего становится возможной после проведения судебного разбирательства.

Необходимо учитывать тот факт, что участники садоводческого товарищества не являются фактическими владельцами собственных участков. Им принадлежит лишь доля от общего имущества, находящегося в распоряжении товарищества.

Ограничения с правами собственности обусловлены отсутствием процедуры межевания земли при распределении участков. Таким образом, в соответствии с действующим порядком оформления собственности, передача участка во владение становится невозможной без согласия других участников товарищества на проведение межевания. При продаже такого участка другому владельцу, он вступает в товарищество, но право собственности на приобретенное имущество не возникает.

Огороднические и дачные товарищества также могут иметь различную организационную структуру, закрепленную в юридическом статусе. В отличие от садоводческих товариществ, данные организационные формы налагают серьезные ограничения на возможность возведения построек. К примеру, на землях, отведенных для огородничества, жилые сооружения строиться не могут в принципе.

Дачное строительство

В тексте уже упомянутого нами федерального закона, дачный участок определяется как земля, используемая гражданами для проведения досуга. На ней допускается строительство жилья, но регистрация в доме жильцов не проводится. Через судебное разбирательство все-таки можно добиться права на прописку. Положительное решение суд примет только в том случае, если дачный участок расположен в границах населенного пункта.

Практически отсутствуют какие-либо отличия между дачным и жилищным строительством на сельскохозяйственных землях. Единственное уточнение: если земельный приобретенный надел относится к дачному некоммерческому объединению, все строения, возводимые на его территории, должны быть приведены в соответствие с ранее разработанным проектом застройки.

При условии соответствия параметров здания условиям проекта застройки, никаких других ограничений по габаритам или целевому назначению зданий не предусматривается. Данное обстоятельство выгодно отличает дачное строительство от ИЖС, чем активно пользуются покупатели дачных участков, желающие построить собственный коттедж.

Земли для подсобного хозяйства

Порядок возведения жилья на землях для личного подсобного хозяйства практически повторяет правила, характерные для садоводческих товариществ. Но в данном случае стоит внимательнее отнестись к правилам, установленным местным муниципалитетом, поскольку в ряде случаев постройка жилого дома на земле для ЛПХ может быть запрещена.

Бывали случаи, когда местные власти отказывали в подведении коммуникаций в дома, расположенные на участках вне черты населенного пункта или находящиеся вблизи его границ. Однако если муниципалитет разрешает жилищное строительство на подобных участках, никаких других ограничений не предусматривается.

Статья написана по материалам сайтов: pravo-urfo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector