Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ . То есть у тех, кто начисляет плату за отдельные коммунальные услуги — за свет, воду, газ, кап.ремонт и т.д. Лучше это сделать до показов квартиры.

Содержание

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Полный список документов для продажи квартиры в 2019 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Это интересно:  Процедура оформления алиментов на ребенка

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если для регистрации сделки потребуется нотариально заверенный договор купли-продажи, то нотариусы обычно отказываются заверять договора с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру с долгами

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).

После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Чтобы понять, можно ли продать квартиру с долгами, следует ознакомиться с перечнем документов, которые обязательно потребуются для регистрации сделки. Среди них есть и выписка из лицевого счета, в которой будет отражено наличие задолженности. Однако и такую квартиру продать можно – для этого существует несколько законных способов.

Можно ли скрыть наличие задолженности

При оформлении сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или в МФЦ продавец обязательно предоставляет полный пакет документов, куда входит выписка из лицевого счета либо справки об отсутствии задолженности. Получить их нужно от каждой обслуживающей компании:

  • управляющей;
  • газовой;
  • водоканала;
  • электроснабжения и др.

В этот перечень входят только коммунальные организации – интернет и телефония от частных компаний оплачиваются отдельно. И даже если у предыдущего собственника есть непогашенная задолженность, требовать ее с нового владельца они не будут.

Поэтому узнать о задолженности покупатель сможет по крайней мере в день регистрации сделки. К тому же в большинстве случаев покупатели или их представители (риэлторы, адвокаты и др.) требуют предоставления полного пакета документов, в том числе и по наличию/отсутствию коммунальных долгов.

3 способа продать квартиру с долгами

Однако даже если собственник имеет определенную задолженность (в том числе большую) перед коммунальными компаниями он может продать объект законными способами:

  1. Продавец и покупатель (либо их представители, действующие по нотариально заверенной доверенности) подписывают соглашение, согласно которому прежний собственник обязуется погасить долги в полном объеме до совершения купли-продажи. Именно этот документ заменит справки об отсутствии задолженности при регистрации сделки.
  2. Покупатель авансирует сделку, но с тем условием, что эта сумма пойдет на погашение задолженности. В дальнейшем она вычитается из суммы квартиры, как и в общем случаев. Аванс играет двойную роль – обязательство совершить сделку в установленный срок и погасить задолженность в полном объеме.
  3. Стороны договариваются о снижении цены квартиры по сравнению с рыночно обоснованной на сумму долга, и покупатель в дальнейшем погашает его за счет возникшей разницы. Однако сумма должна быть уменьшена не более, чем на 15-20%, поскольку в противном случае налоговые органы могут заподозрить сознательное искажение данных для уменьшения налоговой базы.

В последнем случае определенные риски берет на себя продавец – желательно, чтобы покупатель подписал письменное обязательство о том, что он действительно выплатит все прежние долги или сделает это заранее, еще до сделки.

В каких случаях продать квартиру нельзя

Не всегда можно положительно ответить на вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ. Есть несколько случаев, когда реализовать такой объект невозможно:

  1. Квартира находится под арестом в счет уплаты коммунальных долгов, ипотеки и других финансовых обязательств. В таком случае собственник должен сначала погасить задолженность либо доказать незаконность ее возникновения в суды. После этого арест снимается, и объектом можно распоряжаться любыми законными способами.
  2. Недвижимость находится в залоге у банка или другой кредитной организации в силу договора ипотеки. В этих ситуациях продажа возможна, но только с письменного согласия кредитора, получить которое довольно трудно.
  3. Определенные трудности возникнут, если реализовывать жилье, которое приобреталось за счет материнского капитала и других видов государственной поддержки. В этой ситуации понадобится разрешение органов опеки и попечительства, которые должны убедиться в том, что переезд на новое место не ухудшает условия жизни детей.

Также ни при каких условиях невозможно продать неприватизированную (муниципальную) квартиру, которая находится в собственности у государства в лице федерального или местного органа власти. В таких случаях можно только обменять недвижимость на другой объект либо сначала приватизировать квартиру и потом распорядиться ею по своему усмотрению.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

  • Данный факт зафиксирован в договоре.
  • Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

  1. Обсудить условия переуступки долга.
  2. Составить соглашение.
  3. Подписать договор купли-продажи.
  4. Переоформить право собственности.
  5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

  • Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
  • Документы на жилье.
  • Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
  • Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

  • Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
  • Данные о квартире.
  • Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
  • Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

  1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
  2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
  3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
  4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
  5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
  6. Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорта сторон.
  • Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Сделка по отчуждению недвижимого имущества отличается особой сложностью, а покупателю и продавцу необходимо предусмотреть множество нюансов, чтобы не упустить ничего важного. Одним из этапов заключения сделки является проверка объекта на наличие обременений и задолженностей по оплате коммунальных услуг. Как быть покупателю, если недвижимость понравилась, но есть непогашенные долги по услугам ЖКХ?

Можно ли продать?

Задолженность по оплату услуг ЖКХ возникает из-за отсутствия своевременного внесения денежных средств от собственника. Это нередко приводит к накоплению общей суммы, которую необходимо погасить. В случае возникновения необходимости продажи объекта встает вопрос о том, возможно ли заключить сделку по поводу такого объекта.

Продажа квартиры с имеющимися долгами по оплате коммунальных услуг вполне возможна при желании и согласии покупателя. Однако при осуществлении такой сделки необходимо соблюдать особый порядок.

Извещение покупателя

Продавцу придется сообщить покупателю о наличии непогашенной задолженности по услугам ЖКХ. Делают это не только для представления полной и объективной информации о самом объекте, но и для регулирования вопросов оплаты приобретения. Уведомление может осуществляться в 2 формах:

При обсуждении условий заключения соглашения стороны самостоятельно решают порядок и способы погашения образовавшейся суммы. Однако приобретатель вправе получить письменное уведомление о наличии долга от собственника для решения множества юридических нюансов.

Заинтересованное лицо вправе сделать запрос в управляющую компанию и уточнить состояние и наличие задолженности. Такая информация предоставляется без проблем, так как для составления договора купли-продажи требуется получение подобных данных.

Продажа квартиры с долгом

Процесс заключения сделки купли-продажи по поводу имущества с непогашенным долгом немного отличается от стандартного. Кроме основных этапов, предусмотренных для обязательного прохождения продавцом и покупателем, существуют дополнительные. Особых трудностей при оформлении такой сделки не возникает, если стороны заранее обговорят основные вопросы, связанные с уплатой долга.

Соглашение с покупателем

Для определения порядка перехода или погашения долга составляется соглашение с покупателем. Оно имеет определенные функции, полезные для обеих сторон:

  • освобождает собственника от обязанности выплаты денежных средств в пользу управляющей компании;
  • устанавливает важные для покупателя правила перехода долга ит.д.

Такой документ входит в перечень необходимых для оформления сделки купли-продажи объекта с задолженностью по оплате услуг ЖКХ.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Одним из вариантов решения вопроса о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ является уменьшение стоимости объекта на сумму долга. Такой вариант применяется по ряду причин:

  • наличие серьезной суммы задолженности;
  • невозможность самостоятельного погашения собственником накопившейся суммы;
  • согласие покупателя на соразмерное уменьшение стоимости жилья и т.д.

Для желающих продать объект с долгами этот вариант представляет собой оптимальный выход из ситуации.

Как продать квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Чтобы продать жилой объект с имеющейся задолженностью по оплату коммунальных услуг, необходимо выполнить определенную последовательность шагов:

  1. Достижение соглашения с потенциальным покупателем по поводу стоимости объекта, способа погашения долга.
  2. Подготовка сторонами необходимого набора документов.
  3. Заключение предварительного договора при необходимости с указанием способа погашения оговоренной суммы.
  4. Оплата долга, если предусмотрено погашение продавцом, передача, если обязательства берет на себя приобретатель.
  5. Составление основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности на объект.

При правильной подготовке документов и последовательном прохождении этапов проблем не возникает.

Подготовка документов

Для заключения соглашения купли-продажи объекта недвижимости с долгами необходимо подготовить определенный комплект документов:

  • правоустанавливающие бумаги на объект;
  • паспорта участников сделки;
  • разрешение супруга и органов опеки на продажу объекта при необходимости;
  • техпаспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • доверенности при необходимости;
  • соглашение о порядке выплате долга за обслуживание объекта;
  • уведомление от Управляющей компании о сумме накопившейся задолженности.

При сборе документов при отсутствии хотя бы одного, его сначала восстанавливают. Это позволяет быстро и беспрепятственно оформить сделку.

Заключение соглашения с покупателем

Если приобретатель берет на себя обязательства уплаты сумм задолженности, целесообразно составление соглашения между ним и продавцом. Это поможет полностью освободить последнего от ответственности перед Управляющей компанией.

Соглашение составляется в свободной форме с соблюдением норм делового письма. В нем указывают следующие данные:

  • Ф.И.О, паспортные данные и места регистрации сторон сделки;
  • адрес и иные характеристики недвижимости;
  • сумма долга, переходящего к покупателю;
  • подписи сторон;
  • дата составления.

Оформление такого документа позволяет освободить продавца от обязанности совершения каких-либо выплат в пользу УК.

Подписание предварительного договора купли-продажи

В предварительном договоре стороны вправе прописывать условия погашения или перехода задолженности. Этот вопрос они могут решить до заключения основного договора купли-продажи. Если же предусмотрена передача суммы покупателю, то этот вопрос описывается в предварительном и основном договоре.

Когда продажа невозможна?

Наличие невыплаченной задолженности по коммунальным услугам перед Управляющей компанией не представляет проблемы для отчуждения квартиры. Ни размер задолженности, ни позиция покупателя не могут стать однозначной помехой для заключения сделки. Нередко соглашение купли-продажи не заключается по другим причинам:

  • отсутствие согласия собственников при совместной долевой форме собственности;
  • обременение квартиры;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру и т.д.

В результате, продажа квартиры с непогашенной задолженностью по услугам ЖКХ возможна. Для ее оформления потребуется составления соглашения между сторонами. Это позволит правильно определить позицию участников сделки относительно оплаты долга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Статья написана по материалам сайтов: prosadidom.ru, ros-nasledstvo.ru, urmetr.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector