Как может ТСЖ управлять управляющая компания

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления. В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.

Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

Жилищный кодекс предусматривает:

1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

То есть — в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:

— или ТСЖ (правлением)

— или управляющей организацией.

1 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

2 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ — домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:

— управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

— ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

— перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;

— управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

— ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.

Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ, и фиксировать соответствующую информацию в актах.

ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:

— при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;

— при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).

По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.

По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.

То есть, управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ. При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).

Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это — самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.

Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам. Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

Это интересно:  Поквартирная карточка - как правильно оформить

Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.

Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления. Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:

1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).

2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).

3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.

Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.

Что лучше и выгоднее для собственников – когда ТСЖ управляет домом или когда это делает управляющая компания?

В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.

При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.

Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.

Виды договоров и распределение функций управления

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров
Это интересно:  Процедура оформления алиментов на ребенка

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.

Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Заключение

К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Взаимодействие управляющих служб с ТСЖ и другими организациями

В данной статье предлагаем поговорить о том, действительно ли ТСЖ управляет управляющая компания. Помимо того, подробно будет раскрыта тема, посвященная юридическому лицу, имеющему некоммерческий характер и образованному владельцами нескольких имущественных объектов, которое называется товариществом собственников жилья.

Физические лица узнают о том, каким образом взаимодействуют ТСЖ с управляющими службами. Также важно помнить о том, что как с первой, так и со второй организацией жильцы обязаны заключить соответствующие договора. Даже при условии тесного взаимодействия данных служб соглашение о предоставлении определенных услуг нельзя смешивать в один документ.

ТСЖ и управляющая компания

Некая часть физических лиц либо не знает четкой разницы между товариществом собственников жилья и управляющей службой, либо же вовсе считает, что это одно и то же. Управляющие службы – это юридические лица, имеющие коммерческий характер, целью деятельности которых является управление имуществом других лиц в соответствии с заключенным с ними соглашением. Товарищества собственников жилья – это также юридические лица, но уже некоммерческого плана, организованные исключительно собственниками многоквартирного имущественного объекта. Также ТСЖ может быть образовано владельцами, проживающими в соседних многоквартирных либо частных домах.

Физические лица, являющиеся членами ТСЖ, могут переложить часть своих обязанностей на управляющую службу. Для этого им понадобится подписать с данной организацией договор, в соответствии с которым она получит право на управление определенным жилищным объектом.

Варианты функционирования ТСЖ

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено, что управляющие компании могут осуществлять свою деятельность исключительно на основании соглашения, подписанного с жильцами многоквартирного дома. Однако данный документ может быть составлен не только при условии, что одной из его сторон будут являться владельцы имущественных объектов. Заключить такой договор управляющим службам по закону разрешается с такими организациями, как:

  • ТСЖ – после того как жильцы определенного дома организовали и зарегистрировали товарищество собственников жилья, они вправе самостоятельно решить, какие обязанности они будут выполнять собственноручно, а какие за отдельную плату хотят переложить на другие организации. Если все же участникам ТСЖ нужна посторонняя помощь, то они могут воспользоваться услугами управляющей компании, а происходить данное взаимодействие должно исключительно на основании специального документа, которым является договор.
  • ТСН – такое сокращение расшифровывается как товарищество собственников недвижимости. Иначе говоря, это некий симбиоз, созданный собственниками различных недвижимых объектов для пользования и совместного владения ими. В ТСН могут входить не только владельцы квартир, находящихся в многоэтажных домах, но и частных домов, различных зданий, земельных и дачных участков, а также некоторых других объектов недвижимости.
  • ЖСК – также собственники жилья, образовавшие специальное товарищество, могут оформить сотрудничество с жилищно-строительным кооперативом. В кооператив подобного характера могут быть включены не только несколько людей, но и организаций. Помимо того, жилищно-строительные кооперативы имеют достаточно широкий спектр обязанностей. Они могут взять на свои плечи как управление имущественными объектами, так и их постройку. В связи с этим, если в определенном многоквартирном доме возникла необходимость что-то достроить, ТСЖ необходимо заключить соответствующий документ с ЖСК.

Законодательная база

Для того чтобы узнать, в каком порядке согласно действующему законодательству должно происходить управление многоквартирным домом, необходимо открыть Жилищный кодекс Российской Федерации и найти в нем статью под номером 161. В этом законодательном акте, а именно во втором его пункте, сказано, что физические лица, являющиеся владельцами квартир в многоэтажном доме, обязаны выбрать один способ управления данным имущественным объектом. Требование подобного характера связано с тем, что, помимо квартир, находящихся в личной собственности определенных физических лиц, есть еще общее имущество, к которому относится кровля, подвал, лестничная клетка, лифт и тому подобное.

Существует три различных способа, при выборе одного из которых может происходить управление многоэтажным домом. Первый – с помощью сил собственников, проживающих в одном имущественном объекте. Однако воспользоваться данным вариантом можно далеко не во всех случаях, а только если число квартир в доме равно не больше тридцати. Второй способ – это управление, осуществляемое товариществом, состоящим из собственников жилья, либо жилищными кооперативами, а также любыми другими организациями подобного характера. И последний вариант – это использование услуг управляющей компании.

Это интересно:  Как открыть ип самостоятельно в 2019 году пошаговая инструкция в спб

Несмотря на установку 161 статьи Жилищного кодекса, гласящей о том, что может быть выбран всего лишь один способ управления многоквартирным домом, на практике активно применяется комбинация из нескольких вариантов. Зачастую оформляются договоры, на основании которых управляющие службы выполняют часть обязанностей ТСЖ.

ТСЖ или управляющая компания, что лучше

Если жильцами дома все же было решено выбрать один вариант управления имуществом, находящимся в их общей собственности, то автоматически возникает вопрос на тему того, что же лучше: ТСЖ или управляющая компания. Преимущества товариществ собственников жилья перед управляющими службами заключаются в следующем:

  1. Экономичность. Поскольку ТСЖ принадлежит к числу некоммерческих организаций, то и траты на функционирование такого товарищества будут минимальными. При условии осуществления грамотного подхода руководителем данной организации, денежные средства с жильцов будут собираться только на уборку и утилизацию мусора. Помимо того, в то время как управляющая компания собирает взносы на проведение ремонтных работ ежемесячно, ТСЖ делает это только при особой необходимости.
  2. Контроль финансовой деятельности. Так как товарищество сформировано из физических лиц, проживающих в том же имущественном объекте, управление которым они осуществляют, то им не нужно обращаться в посторонние организации (например, управляющую контору) и требовать от них проведения тех или иных работ, а также согласовывать все расходы. Помимо того, владелец любой квартиры может в любой момент подойти к руководителю ТСЖ и потребовать отчет, содержащий информацию о том, на что пошли материальные средства, отданные на членские взносы.
  3. Смена состава ТСЖ. Может быть и так, что деятельностью физических лиц, вызвавшихся добровольно управлять ТСЖ, недовольны остальные жильцы. В таком случае просто проводится собрание и осуществляются выборы нового руководства, после чего составляется договор, фиксирующий соответствующие изменения. Если же у жильцов имеется негодование по поводу работы управляющих контор, то уладить этот вопрос, сменив данную организацию на новую, получится только в судебном порядке. Кроме того, данная процедура пройдет успешно только при наличии достаточного количества доказательств.

Однако ТСЖ имеет не только одни плюсы, но и отрицательные стороны. Например, необходимость проведения регулярных собраний, присутствие всех жильцов на котором является обязательным. По причине нехватки времени сделать это не всегда представляется возможным.

Также руководитель сообщества может оказаться недобросовестным человеком, в результате чего пострадают собственники квартир. Еще одним нюансом является то, что если нужно осуществить разовую работу, то ее цена будет составлять значительно большую сумму при условии оформления заказа со стороны ТСЖ. Если же это делает управляющая компания, то, поскольку у нее есть еще другие клиенты и она выступает в качестве постоянного клиента, цена гораздо меньше.

Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Принимается на работу на срок, прописанный в договоре.*

Избирается на срок, прописанный в уставе товарищества, но не более двух лет.
ЖК РФ, п. 2, ст. 147:

«Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.»

ЖК РФ, п.1, ст. 149:

«Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.»

Требование на занимаемую должность

Иметь в собственности жилье на территории сообщества необязательно.*

Должен быть членом правления ТСЖ и являться собственником жилья. (ЖК РФ, п. 3, ст. 147)

Наличие доверенности на ведение дел

Оформляется доверенность в случае, когда управляющий представляет интересы сообщества в сторонней организации
(гл. 10 ГК РФ).

Доверенность не нужна: имеет право действовать от имени товарищества без нее
(п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

1. Трудовой договор;
2. Гражданско-правовой договор, в виде акта предоставления услуги в течение некоторого периода.*

Административное управление, контроль деятельности наемных работников, предложения по оптимизации деятельности ТСЖ.*

Организационно-правовые и финансовые вопросы, анализ пожеланий жильцов.
ст. 149, п.1 ЖК РФ:

«Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.»

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

Содержание собственного штата

Найм работников по контракту

Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.

Управляющий заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых работ по дому. Такая модель в материальном плане выгодна, поскольку оплата сотрудникам будет начисляться согласно произведенным работам, а за период «простоя» платить не надо.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение. Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства. Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Статья написана по материалам сайтов: 101urist.com, grazhdaninu.com, vgkh.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector