8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Соглашение о пролонгации договора аренды на новый срок

Срок договора

Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.

На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.

Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.

Продлеваем договор

Соглашение о продлении договора аренды станет дополнением к основному договору, как могло бы стать дополнительное соглашение об изменении стоимости аренды. То есть соглашение не изменяет условия договора, а всего лишь устанавливает их на следующий временной отрезок, как правило, равный одному году.

Если одновременно с продлением договора контрагенты договариваются об изменении и других условий, то желательно составить новый договор хотя бы с той целью, чтобы старый не обрастал кучей дополнительных соглашений.

Как оформить соглашение

Итак, если речь идет только о продлении срока аренды, то достаточно будет лишь небольшого соглашения. Составить его несложно, а для того, чтобы совсем упростить задачу, можно воспользоваться имеющимся на сайте и доступным для скачивания типовым шаблоном соглашения о продлении срока аренды.

Прежде чем взяться за составление соглашения, сторонам следует прийти к консенсусу относительно срока продления и способа, которым он будет продлен. Так, возможны следующие варианты пролонгации:

  • на строго определенный срок без права автоматического продления;
  • на тот же срок, но с возможностью автоматического продления.

Отметим, что в рамках соглашения вполне можно предусмотреть продление в случае нерасторжения договора, даже если сам договор аренды этого не предусматривает.

Когда оформить соглашение

Продлить срок действия договора аренды необходимо в период действия этого договора, то есть минимум за 30 дней до времени его прекращения. Несоблюдение этого правила влечет за собой расторжение первоначального договора.

Таким образом, если соглашение оформляется в последний день действия договора аренды, то следует либо оформить его задним числом, либо заключить новый договор.

Еще раз обратим ваше внимание на этот пункт. Если вы продлите договор в то время, когда он уже истекает, договор станет недействительным (истекшим), а соглашение – ничтожным. Это значит, что арендатор продолжит аренду при несуществующем договоре аренды и ничтожном соглашении о продлении договора.

В случае возникновения спора между контрагентами ни один из них не сможет требовать исполнения договорных условий, потому что договора просто не существует. Например, если арендатор откажется платить арендную плату, арендодатель уже не сможет обратиться в суд.

Регистрация и заверение

Обращаться к нотариусу для удостоверения соглашения следует лишь в случаях, когда закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора. В противном случае поход к нотариусу не нужен, только если стороны договора не решат, что нотариальное заверение для них желательно.

Государственной регистрации в Росреестре подлежат только договоры, срок действия которых составляет более одного года. Если соглашение о продлении срока аренды предусматривает действие договора на срок более года, то соглашение и договор должны будут быть зарегистрированы в Росреестре.

Оформляем соглашение

Составляется соглашение о продлении срока аренды в произвольной форме, хотя желательно, чтобы оно примерно соответствовало стандартной форме договоров, то есть включало в себя следующие сведения:

  1. место и дату, где и когда соглашение было подписано контрагентами;
  2. наименования (или ФИО) контрагентов и основные сведения о них – паспортные данные и адреса;
  3. указание на наличие основного договора аренды, его номер (если имеется), дата его подписания, основные условия;
  4. указание на предмет основного договора. Например «между сторонами был заключен договор аренды квартиры 5 по улице Киевской, 17 города Сыктывкара»;
  5. суть самого соглашения. Например «Настоящим соглашением продлевается срок аренды по договору от ______ до __________»;
  6. согласие сторон о продлении договора и его основных положений. Например «Настоящее соглашение продлевает срок действия договора аренды. При этом стороны обязуются исполнять условия основного договора, а в частности пунктов _______»;
  7. реквизитов и подписей контрагентов.

Обычно договор аренды – это двухсторонний договор, при котором у каждого контрагента имеется по экземпляру договора. Соглашение также должно быть оформлено в двух экземплярах – по одному для каждого контрагента.

Если стороны решат, что соглашение подлежит нотариальному удостоверению, то составить его следует в трех экземплярах, из которых один останется у нотариуса.

В трех экземплярах следует составить и соглашение о продлении сроком более чем на год. В этом случае третий экземпляр будет предоставлен для государственной регистрации в Росреестр.

Это интересно:  Договор аренды строительной техники (с экипажем) - образец

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Соглашение о пролонгации договора аренды на новый срок

Когда применяется документ

Чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, многие компании заключают его на срок менее года, а в дальнейшем продлевают. Иногда в договор сразу включают условие об автоматической пролонгации по окончании первоначального срока и при отсутствии письменных возражений против этого у любой из сторон. Но если такого условия нет, то понадобится заключение договора на новый срок или подписание отдельного соглашения о пролонгации старого договора. Есть еще один вариант: стороны могут просто продолжить арендные отношения. В такой ситуации считается, что договор автоматически возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Контрольные точки при оформлении

Для большей уверенности можно добавить в соглашение условие о том, что действие пролонгированного договора распространяется на отношения в период после окончания первоначального срока договора и до заключения соглашения о его пролонгации.

Допустим, срок договора аренды истек 31 декабря 2009 года. Стороны подписывают соглашение о пролонгации 1 марта 2010 года. Можно написать, что действие возобновленного договора распространяется на отношения сторон с 1 января по 28 февраля 2010 года. Даже если с учетом этого периода срок, на который продлен договор, окажется больше года, регистрация не потребуется. Например, договор продлен на 11 месяцев, но с момента окончания первого срока договора и до заключения соглашения о пролонгации прошло два месяца.

2. Если стороны договора хотят избежать государственной регистрации, то необходимо уделить особое внимание формулировке условия соглашения о продлении договора. Кроме варианта, указанного в образце, на практике используется и другой способ: в соглашении излагается новая редакция пункта договора аренды о сроке. Например, изначально был указан срок с 1 июля по 31 декабря 2009 года, а в соглашении пишут: изложить такой-то пункт договора в следующей редакции: ‘с 1 июля 2009 года по 30 июня 2010 года’. Но этот вариант означает изменение уже имеющегося договора, и общий срок аренды по данному договору определяется уже в соответствии с новой редакцией, то есть с учетом продления. Если в общей сложности он оказывается равным году и более, то договор подлежит государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.09 № Ф03-642/2009).

3. Если срок, на который продлевается договор, равен году или больше года, то и соглашение, и сам договор необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если стороны обойдутся без регистрации, то сам договор аренды будет действующим при условии, что он изначально был заключен на срок меньше года. Но соглашение о пролонгации считается незаключенным. А поскольку фактически арендные отношения между сторонами продолжены, в такой ситуации договор будет автоматически возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

4. В соглашении о пролонгации договора можно изменить и некоторые условия возобновляемого договора аренды например, о размере арендной платы, порядке ее перечисления и т. д. Тогда в соглашении нужно изложить соответствующее условие и отдельным пунктом установить: Все остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе для сторон.

На что еще обратить внимание

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Это интересно:  Договор купли продажи автомобиля по доверенности в 2019 году - бланк, образец

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

Примеры формулировки условия:

«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Это интересно:  Договор купли-продажи прицепа образец, бланк и регистрация в ГИБДД

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Образец доп соглашения о продлении срока действия договора

Стороны могут по взаимному согласованию продлить срок действия любого договора. Для этого подписывается дополнительное соглашение. Образец этого документа и инструкция по его составлению описаны в статье.

Скачать образец бланка можно в конце статьи.

Законодательная база

Обычно в договоре всегда указывается срок его действия:

  • в виде конечной даты;
  • в виде определенного периода времени (например, на 2 года с даты подписания).

При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.

Таким образом, если срок действия договора истекает, у сторон есть выбор между двумя сценариями:

  1. Подписать допсоглашение о продлении срока – наиболее простой вариант, когда нет необходимости менять текст изначального договора.
  2. Составить новый документ – этот вариант понадобится, если сотрудничество на старых условиях стало невыгодным, поэтому необходимо провести переговоры для заключения нового соглашения.

Варианты продления договора

Каждая компания по согласованию с партнером вправе продлить срок соглашения незадолго до его окончания. Порядок действий зависит от текста договора:

  1. Если в нем отсутствует возможность автоматического продления (пролонгации), необходимо подписать дополнительное соглашение.
  2. Если такая возможность есть, можно не совершать никаких действий – тогда договор будет считаться продленным автоматически. В договоре должна быть приведена соответствующая формулировка, например:

При этом важно понимать, что допсоглашение составляется и подписывается в период действия основного договора, а не после его окончания. Если документ просрочен даже на 1 день, необходимо подписывать новую бумагу (новый текст может быть и копией старого, но дата обязательно должна быть актуальной).

Образец дополнительного соглашения

Поскольку законодательство не предусматривает конкретной формы дополнительного соглашения, стороны вправе воспользоваться собственным образцом.

В тексте отражают такую информацию:

  1. В названии документа обязательно ссылаются на основной договор, его номер, дату и место подписания.
  2. Далее указывают дату и место подписания дополнительного соглашения. Можно указать и его номер (если заключено несколько дополнительных соглашений).
  3. Указывают наименования компаний, а также ФИО и должности лиц, которые действуют от имени этих организаций. Ссылаются на документы, которые дают такое право (Устав, доверенность и др.).
  4. Затем нужно указать предмет соглашения – т.е. до какой даты будет действовать основной договор.
  5. В тексте обязательно отражают, что в остальных условиях стороны будут действовать в соответствии с текстом основного договора.
  6. Прописывают, что соглашение составлено в 2 оригинальных экземплярах.
  7. Уполномоченные лица (обычно это сами генеральные директора) ставят подписи, расшифровки подписей. Если компания использует печать в документообороте, необходимо поставить и ее.

Ориентироваться можно на такой пример.

Соглашение о продлении договора аренды

Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию договора аренды в органах Росреестра только в тех случаях, если он действует 1 год и более. Именно поэтому зачастую стороны договариваются подписать соглашение только на 11 месяцев. После этого возникает вопрос о том, как продлевать его действие – подписанием нового документа или продлением старого с помощью допсоглашения.

Законодательство допускает оба варианта. Однако если просто подписать допсоглашение, возникает риск того, что какая-либо из сторон откажется исполнять свои обязательства ввиду того, что документ не прошел обязательную государственную регистрацию. Судебная практика показывает, что в таком случае исполнение соглашения обязательно, поэтому уклоняющейся стороне будет крайне затруднительно обосновать свою позицию. Поэтому вариант подписания допсоглашения вполне приемлем.

Обычно этот документ имеет точно такую же структуру, как в рассмотренном выше примере. В тексте можно еще раз продублировать информацию о том, как именно взимается арендная плата (в каком размере и по каким расчетам).

При этом важно понимать, что текст допсоглашения по продлению сроков должен содержать описание исключительно этого пункта. Не допускается добавлять в него, например, изменение арендной платы, условий использования имущества, обязанностей по его содержанию и т.п. Если требуется изменить сразу несколько пунктов, можно подписать несколько допсоглашений или же объединить их в одно (без названия). Альтернативный вариант – составить новый договор.

Статья написана по материалам сайтов: piterlaw.ru, sud-jurist.ru, 2ann.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector