+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расторжение договора аренды публичного земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Особенности расторжения договора аренды публичного земельного участка

Особенности заключаются в наличии дополнительных оснований и условий прекращения (расторжения) договора. Например, договор аренды публичного земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, можно расторгнуть только через суд при условии его существенного нарушения арендатором.

В части порядка прекращения особенности касаются в основном сроков уведомления арендатора о прекращении договора. Например, арендодатель при отказе в одностороннем порядке от бессрочного договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для развития жилищного строительства, должен предупредить арендатора за один месяц.

Это интересно:  Договор в гражданском процессе

Особые основания прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Но есть особые основания и ограничения.

Если договор аренды заключен на срок более пяти лет, его можно расторгнуть только через суд в одном случае — при его существенном нарушении арендатором, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендодатель при этом должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок, суд может отказать в требовании о расторжении договора (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Если участок предоставлен для комплексного освоения или комплексного развитиятерритории, его аренда прекращается, в частности:

  • при расторжении договора комплексного освоения территории или договора о комплексном развитии территории, заключенных в отношении этого участка. В последнем случае расторжение предусмотрено из-за неисполнения обязательств по договору тем, кто заключил его с органом местного самоуправления (п. п. 2.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ);
  • нарушении графика освоения территории, который предусмотрен договором ее комплексного освоения (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ);
  • нарушении обязательства по комплексному освоению территории. В этом случае у любой из сторон договора есть возможность расторгнуть его, но для этого такое право должно быть предусмотрено договором (п. 7 ст. 39.8 ЗК РФ).

Если участок передан в аренду для имущественной поддержки СМСП, а также организаций, образующих инфраструктуру их поддержки, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Это требование может быть предъявлено, когда участок используется не по целевому назначению и (или) нарушены запреты, установленные ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Такой участок должен быть включен в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренный ч. 4 ст. 18 данного Закона (п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности порядка прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Для договора аренды государственного или муниципального земельного участка законодательством могут быть установлены особые процедуры его прекращения (расторжения), в частности:

  • при расторжении договора аренды публичного участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по истечении одного года после соответствующего уведомления арендатора. Условие об этом должно содержаться в договоре аренды (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • при передаче федерального участка в собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность уполномоченный орган направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение 20 дней со дня поступления заявления о передаче участка. Договор считается прекращенным в течение пяти дней со дня получения этого уведомления. В данном случае речь идет об арендаторах — федеральных органах государственной власти, их территориальных органах, ФКП, ФГУП, ФГУ или созданных РФ некоммерческих организациях (п. п. 1, 2, 4 ст. 39.32 ЗК РФ);
  • при изъятии участков в связи с решением о комплексном развитии территории, на которой они находятся, установлен особый порядок расторжения договора аренды, заключенного на срок меньше пяти лет (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ);
  • при изъятии участка для государственных и муниципальных нужд также есть особенности прекращения прав арендаторов (гл. VII.1 ЗК РФ). В частности, для досрочного прекращения договора аренды нужно либо соглашение об изъятии, либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии участка (пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Если в них предусмотрено денежное возмещение, то договор прекращается только после его выплаты (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ);
  • при прекращении аренды публичного земельного участка в связи с созданием (возведением) самовольной постройки арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора или его исполнения, если арендатор в установленные сроки не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, или обязательства, предусмотренные договором аренды в соответствии с п. 7.1 ст. 39.8 или пп. 12 — 14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение одного месяца со дня, когда от органа местного самоуправления поселения (городского округа или органа муниципального района) поступило уведомление о невыполнении указанных обязанностей. Исключение — случаи, указанные в п. п. 5, 7 ст. 46 ЗК РФ (п. 4 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности отказа от бессрочного договора аренды публичной земли по п. 2 ст. 610 ГК РФ

При отказе от бессрочного договора аренды федерального земельного участка, предоставленного для развития жилищного строительства, арендодатель должен предупредить арендатора за один месяц (ч. 5 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства).

Если участок был передан в аренду для строительства и впоследствии договор был возобновлен на неопределенный срок, отказ арендодателя без каких-либо нарушений со стороны арендатора суды могут расценить как злоупотребление правом. Это связано с тем, что в этой ситуации добросовестному арендатору, который уже начал строительство и намерен его завершить, будет нанесен экономический вред.

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

  • Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
  • Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Основания

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

  • Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
  • Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
  • Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
  • Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

  • Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
  • Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
  • Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Процедура

  1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
  2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
  3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.
Это интересно:  Договор купли-продажи меланжа

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка *

Козырь О.М., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Статья посвящена новому виду принудительного прекращения права на землю, введенному в 2012 г. в отношении права долгосрочной аренды земельных участков для целей строительства. Подчеркивается необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов при принятии решений об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков. Предлагается рассмотреть вопрос о возврате к обязательности судебного рассмотрения дел в случае одностороннего расторжения договоров аренды.

Ключевые слова: одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, внесудебный порядок расторжения договоров, существенное нарушение условий договора, публичные интересы.

The article is devoted to a new type of compulsory termination of right to land introduced in 2012 with regard to long-term lease of land plots for the purpose of construction. The author stresses the necessity of maintenance of balance of private and public interests when taking decisions on unilateral dissolution of contracts of lease of land plots; proposes to consider the issue on returning to the obligatoriness of judicial consideration of cases in case of unilateral dissolution of contracts of lease.

Key words: unilateral termination of land leases, extra judicial termination of agreements, material breaches of the terms of the agreement, public interests.

Использование земельных участков в целях жилищного, коммерческого, офисного, индустриального или иного строительства направлено на реализацию публичных интересов, становясь определенным импульсом к развитию экономики региона или страны, но в то же время осуществляется в интересах отдельных юридических лиц и граждан. Во многих странах, например Германии, государство инвестировало в строительные проекты, в первую очередь инфраструктурные, во время кризиса, чтобы создавать новые рабочие места и поддержать экономику. В этой сфере деятельности очень важно обеспечить правильный баланс частных и публичных интересов, а также стабильность законодательного регулирования для стимулирования инвестиций.

Возможности арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договоры долгосрочной аренды земельных участков из государственных или муниципальных земель были в значительной мере ограничены после принятия Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г. (далее — ЗК РФ) для обеспечения стабильности прав на землю и создания благоприятных условий для инвестирования. Но введенное недавно федеральным законодательством одностороннее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков из государственных или муниципальных земель в г.г. Москве и Санкт-Петербурге по инициативе арендодателя, по сути, стало еще одним способом принудительного прекращения прав на землю во внесудебном порядке. В соответствии с положениями Федерального закона «О внесении изменений в ст. 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка из государственных или муниципальных земель, предоставленного под застройку, в одностороннем порядке допускается при существенном нарушении его условий, в число которых законом включено отсутствие в течение пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимости, строительство которого предусмотрено таким договором.

См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
См.: Федеральный закон от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2011. N 51. Ст. 7448.

В г. Москве тенденция к одностороннему расторжению договоров аренды и иных договоров, связанных с застройкой земельных участков, наметилась еще до принятия этого Закона, с 2010 г., когда мэр Москвы С.С. Собянин поручил провести проверку более тысячи инвестиционных контрактов на постройку 40 млн. кв. м недвижимости. В частности, и для этих целей была создана градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). С принятием указанного Федерального закона у ГЗК появились новые правовые основания для расторжения договоров аренды, и к лету 2012 г. комиссия запретила реализацию проектов общей площадью около 10 млн. кв. м. Одной из девелоперских компаний, которая понесла значительные убытки от ревизии инвестиционных проектов, стала компания AFI Development . 5 марта 2012 г. РИА «Новости» со ссылкой на руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы В.В. Ефимова сообщило, что власти г. Москвы могут в одностороннем порядке расторгнуть около 400 договоров аренды земельных участков под долгостроями после вступления указанного Федерального закона в силу с 1 апреля 2012 г. В августе 2012 г. только по результатам одного заседания ГЗК были расторгнуты пять инвестиционных договоров на строительство торговых комплексов так называемой шаговой доступности и расторгнуты соответствующие договоры аренды земельных участков, при этом три объекта из пяти принадлежали компании «ШагМаг» — один на Каширском шоссе и два на улице Мусы Джалиля .

На первый взгляд, расторжение договора в этих условиях ведет к соблюдению публичных интересов: застройщик, который не сумел справиться с заявленным им самим проектом и в течение пяти лет не сумел получить разрешение на строительство, порождает долгострой там, где в соответствии с генеральным планом города должны были быть возведены здания определенного назначения и построена соответствующая инфраструктура. Поэтому он должен освободить занимаемый им земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а государственные или муниципальные органы передадут его в аренду по конкурсу более эффективному хозяйствующему субъекту.

Если рассматривать одностороннее расторжение договора аренды земельного участка со стороны обеспечения защиты прав инвестора, на практике ситуация с арендой земельного участка под строительство может выглядеть иначе: например, земельный участок был передан в долгосрочную аренду юридическому лицу (при этом срок мог быть и до 49 лет), которое долгое время, гораздо более, чем пять лет, не осуществляло никаких инвестиций и не занималось разработкой проекта, а затем юридическое лицо было продано новому инвестору. Новый инвестор мог вложить значительные суммы в разработку и утверждение проекта, но не успеть получить разрешение на строительство. В соответствии с новым законом совершенно не имеет значения, что новый инвестор фактически еще не занимается проектом в течение пяти лет — ведь участок был предоставлен в аренду тому же самому юридическому лицу более пяти лет назад, часто еще и с иным разрешенным использованием, которое пришлось менять, что также увеличивает сроки на получение разрешения на строительство, в итоге разрешение на строительство не получено, соответственно, есть все формальные основания для одностороннего расторжения договора аренды.

Это интересно:  Договор купли-продажи глюкометра

К тому же может оказаться, что в том, что не получено разрешение на строительство, виноват не инвестор, а те самые органы, которые в соответствии с законом наделены правом инициировать одностороннее расторжение договора аренды земельного участка. Не касаясь возможной коррупционной составляющей отказа в выдаче разрешения на строительство, нужно понимать, что получение разрешения на строительство, когда речь идет не о типовых, а об уникальных проектах, например сложных инфраструктурных объектах или многоэтажных многофункциональных зданиях-небоскребах, требует такого количества согласований с уполномоченными органами, что их получение занимает не один год, а часто и не пять лет. При этом надо принимать во внимание тот факт, что выдача разрешения на строительство непосредственно связана с представлением документов, подтверждающих разрешенное использование земельного участка. С учетом того, что земельное и градостроительное законодательство г. Москвы с 1990-х гг. и до 2006 г. существенно отличалось от федерального, в том числе и по вопросам разрешенного использования земельного участка, периодически изменялись требования к документам, которые необходимо представлять в отношении земельного участка для получения разрешения на строительство. Отсутствие одного из таких документов или истечение срока его действия становилось непреодолимым препятствием для получения разрешения на строительство.

Ранее в такой ситуации, если после отказа в выдаче разрешения на строительство ставился вопрос о прекращении права аренды земельного участка на основании того, что предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) трехлетний срок на освоение предоставленного для строительства участка истек, арендатор обращался за защитой своих прав в суд. Известны случаи, когда суд, исследовав фактическую сторону дела, поддерживал арендатора-застройщика, признавая, что арендатор предпринял все возможные усилия для строительства на участке, но не смог его осуществить по не зависящим от арендатора обстоятельствам, в том числе по причине затягивания сроков выдачи необходимых согласований и разрешений со стороны уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы. В этих случаях суды отказывали в иске о расторжении договора аренды земельного участка.

См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Ответчик представил в суд отзыв с приложением документов на 105 страницах, в которых была отражена хронология действий ответчика по получению разрешения на строительство, и указал, что все его действия свидетельствуют об оформлении документации, дающей право на начало строительства, сроки прохождения и согласования которой не зависели от ответчика, притом что он регулярно вносил арендную плату по договору аренды земельного участка. В соответствии с представленными ответчиком документами сначала он вносил изменения в комплект ИРД, предложив на заседании рабочей группы Восточного административного округа (ВАО) варианты предпроектной документации, которые рассматривались в 2002 г. В 2003 г. ответчик обращался в Префектуру ВАО с просьбой согласовать задание на разработку проектной документации объекта, а также в ГлавАПУ о продлении срока действия ИРД. Кроме того, ответчик в 2003 г. согласовывал проектную документацию в УПСП Москомархитектуры, ГУ ГОЧС г. Москвы, Мосгорэкспертизе, получал технические условия в МКС ОАО «Мосэнерго», МГУП «Мосводоканал», МГУП «Мосводосток», ОАО «МГТС», ФГУП «МГРС», а также получал согласования и заключения от иных уполномоченных московских организаций. В 2005 г. ответчик также был вынужден согласовать дополнительно проектную документацию для получения заключения Мосгорэкспертизы. Мосгорэкспертиза выдала заключение по результатам экспертизы от 23 января 2006 г. N 110-4/05МГЭ, в котором указала, что качество представленной проектной документации удовлетворительное, но в заключении были указаны дополнительные условия, обязательные для исполнения, а именно: представление положительного заключения государственной экологической экспертизы; письма управы об информировании жителей о строительстве, представление заключения о радиационно-экологическом состоянии участка. Если учесть, что вся эта документация требовалась для выдачи разрешения на строительство магазина-павильона, а отнюдь не сложного инфраструктурного объекта, как, например, новая транспортная развязка в районе Белорусского вокзала, становится очевидной вся абсурдность сложившейся в г. Москве ситуации в области согласования строительства.

В данном конкретном деле суд посчитал, что при изложенных фактических обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик не бездействовал, а принимал меры на всем протяжении времени после заключения договора аренды, по согласованию измененной ИРД, получению необходимых согласований для получения заключения Москомэкспертизы, которое является основанием выдачи разрешения на строительство, нет оснований для расторжения договора аренды, притом что в данном случае имели быть иные обстоятельства, предусмотренные п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, которые исключали освоение и использование земельного участка для ответчика в сроки, предусмотренные договором, и отказал в иске.

Конечно, в практике судов, в том числе и Девятого Арбитражного апелляционного суда, были и другие постановления, когда, например, апелляционная инстанция поддержала решение Арбитражного суда г. Москвы об удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением . Выносились аналогичные постановления и Федеральным арбитражным судом Московского округа . Но все-таки анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды не допускали произвольного расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков по искам Департамента земельных ресурсов г. Москвы, каждое конкретное дело подробно исследовалось и удовлетворялись подобные иски только в тех случаях, когда суды находили существенные нарушения договора аренды со стороны арендатора.

Видимо, с учетом таких тенденций в судебной практике федеральным законом были установлены дополнительные основания, базирующиеся на существенности (существенное нарушение условий договора или существенное изменение обстоятельств), для одностороннего расторжения договора аренды и инвестиционного договора по инициативе арендодателя — государственного или муниципального органа или учреждения, унитарного предприятия — для договоров, заключенных до 1 января 2011 г. К существенным нарушениям условий договора отнесены, кроме уже рассмотренного выше отсутствия разрешения на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора:

  • неосуществление строительства (реконструкции) объекта недвижимости в установленный договором срок;
  • неосуществление строительства (реконструкции) объекта недвижимости в срок, установленный разрешением на строительство, если на момент его истечения строительная готовность объекта составляет менее 40% (если договором не установлен срок строительства).

Федеральный закон также дал определение существенного изменения обстоятельств для целей одностороннего расторжения долгосрочных договоров аренды — «расторжение иного договора. предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимости на арендованном земельном участке». В первую очередь это применяется в отношении инвестиционных договоров.

В соответствии с Законом договор будет считаться расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендодателем уведомления о расторжении. Если арендодатель получит письменные возражения от арендатора, договор считается расторгнутым со дня направления им арендатору подтверждения о расторжении. Получается, что в соответствии с положениями нового Федерального закона участие независимой стороны — суда — в разрешении спора между арендатором и уполномоченными государственными органами по обоснованности принятия решения о расторжении долгосрочного договора аренды больше не предусматривается. Поэтому вполне вероятно возникновение ситуации, при которой одни должностные лица создают все условия для затруднения строительства на арендованном земельном участке, а другие должностные лица, представляющие тот же орган исполнительной власти, на основании того, что, например, разрешение на строительство получено не было, будут требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

В этом случае привлекательность инвестиций в строительство и развитие города резко снизится: ведь в разработку проектов, подготовку участков для строительства арендаторы вкладывают значительные средства, по ряду проектов измеряемые десятками миллионов долларов, и в силу специфики сложившихся в строительной отрасли отношений эти расходы не всегда надлежащим образом задокументированы. Поэтому обеспечить арендатору компенсацию убытков в полном объеме при досрочном одностороннем расторжении договора не получится. Нужно принимать во внимание и тот факт, что выплата арендатору компенсации, хотя и не в полном объеме, но все же в существенном размере, будет произведена из бюджета города, поэтому город не получит ни законченного строительством объекта, ни новых инвестиций и при этом бюджет города понесет расходы на компенсацию инвестору. Можно ли в этой ситуации рассматривать предложенный новым Федеральным законом подход к внесудебному прекращению прав на землю как направленный на обеспечение публичных интересов?

Статья написана по материалам сайтов: urist7.ru, urned.net, wiselawyer.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector